Acheter ou vendre une propriété à Chicago
L’avocat responsable, Me David Wang, traite personnellement des transactions immobilières résidentielles et commerciales en Illinois, à Chicago et dans les environs, notamment les comtés de Cook, de DuPage et de Lake. De la signature du contrat d’achat jusqu’au jour de la conclusion de la vente (closing), où vous recevez les clés ou le prix de vente, la révision du contrat, les négociations, le titre et les documents de clôture relèvent de l’avocat lui-même. Me David Wang communique en français, en anglais et en chinois, du début à la fin du dossier.
Contrairement à bien des endroits aux États-Unis, dans la région de Chicago, l’acheteur et le vendeur d’une propriété résidentielle retiennent habituellement chacun leur avocat. Le contrat Multi-Board couramment utilisé prévoit lui-même une période de révision par les avocats des deux parties; par la suite, la négociation après inspection, l’examen de l’engagement de titre (title commitment) et du certificat de localisation (survey), l’acte de transfert et les documents de clôture, ainsi que la vérification et la signature le jour du closing, sont généralement menés par les avocats des deux parties, en collaboration avec les courtiers, le prêteur et la compagnie de titre. Le courtier trouve la propriété, fixe le prix et le négocie; l’avocat s’occupe des clauses du contrat et des documents juridiques. Leurs rôles sont distincts. Pour les clients sinophones qui achètent pour la première fois aux États-Unis, qui se trouvent à l’étranger ou dont les fonds viennent de l’étranger, avoir quelqu’un qui explique chaque étape clairement dans leur langue enlève bien des inquiétudes.
Guides de la section
Acheter une propriété à Chicago
Contrat Multi-Board et période de révision par l’avocat, inspection et négociation des réparations ou crédits, condition de financement, titre et certificat de localisation, documents 22.1 des copropriétés, exemption de taxe foncière après le closing, et au nom de qui l’acheteur sinophone devrait détenir la propriété.
Vendre une propriété à Chicago
Obligations de divulgation du vendeur, révision du contrat et négociation après inspection, remboursement de l’ancien prêt et privilèges, répartition proportionnelle de la taxe foncière, déclaration des droits de mutation et certificat d’eau de Chicago, vendre depuis l’étranger.
Closing et titre
Comment lire l’engagement de titre, assurance titre du propriétaire et du prêteur, types d’actes de transfert, comparaison des modes de détention, documents de clôture et enregistrement, prévention de la fraude par virement.
Acheteurs et vendeurs à l’étranger
Achat d’une propriété en Illinois par un étranger, lien entre l’achat et le statut d’immigration, signature de documents hors des États-Unis, principes de la retenue FIRPTA, déclaration des revenus locatifs et traçabilité des fonds.
De la signature au closing : le rôle de l’avocat à chaque étape
Voici l’exemple d’une vente résidentielle courante dans la région de Chicago (avec le Multi-Board Residential Real Estate Contract, dont la version 8.0 est actuellement en usage). Les délais précis sont ceux du contrat que vous signez; le processus diffère pour les copropriétés, les constructions neuves, les ventes à découvert (short sales), les reprises de finance et les immeubles commerciaux.
| Étape | Ce qui se passe | Ce que fait l’avocat |
|---|---|---|
| 1. Visites et offre | Le courtier de l’acheteur l’aide à visiter et à présenter une offre; une fois l’offre acceptée par le vendeur, le contrat est formé et les délais commencent à courir à compter de la « date d’acceptation » (Date of Acceptance). | Vous pouvez communiquer avec l’avocat avant même de faire une offre, pour savoir quelles clauses pourront être modifiées lors de la révision par l’avocat et quels délais commenceront à courir en même temps. Avant la signature, le vendeur doit remettre à l’acheteur le formulaire de divulgation résidentielle exigé par la loi de l’État (765 ILCS 77); l’avocat le rappelle aux parties. |
| 2. Signature du contrat | Les parties signent le contrat Multi-Board et ses annexes (par exemple l’annexe copropriété, la condition de financement, les options d’inspection). | Il vérifie que le prix, l’acompte (earnest money), la date de closing, la condition de financement, l’option d’inspection et les biens inclus dans la vente inscrits au contrat correspondent à ce qui a été convenu, puis transmet le contrat à l’avocat de l’autre partie, ce qui ouvre la période de révision. |
| 3. Période de révision par l’avocat | Selon la version 8.0 du contrat, dans les 5 jours ouvrables suivant la date d’acceptation, les avocats des parties peuvent approuver le contrat, le désapprouver (mais pas uniquement pour une question de prix) ou proposer des modifications; une proposition de modification est considérée comme une contre-offre. Si, dans les 10 jours ouvrables suivant la date d’acceptation, les parties n’ont toujours pas convenu par écrit de toutes les modifications, l’une ou l’autre peut mettre fin au contrat par avis écrit. Faute d’avis dans le délai, la clause est réputée abandonnée et le contrat demeure en vigueur. | Il révise le contrat clause par clause et propose des modifications (souvent : la date de closing et la prise de possession, la garde de l’acompte, les conditions de financement et d’évaluation, la portée de la vente « telle quelle », les documents de copropriété, les crédits au closing), puis négocie avec l’avocat de l’autre partie jusqu’à une confirmation écrite des deux parties. |
| 4. Inspection et négociation | L’acheteur fait inspecter la propriété par un inspecteur. Si le contrat prévoit une clause d’inspection, l’acheteur doit généralement présenter ses demandes ou décider de se retirer dans les 5 jours ouvrables suivant la date d’acceptation (des délais distincts s’appliquent notamment à l’inspection de la peinture au plomb). | À partir du rapport d’inspection, il présente au nom de l’acheteur des demandes de réparation, de crédit ou de réduction de prix, ou y répond au nom du vendeur; il consigne le résultat dans une modification écrite. Si l’acheteur décide de se retirer, il envoie l’avis dans le délai prévu au contrat. |
| 5. Approbation du prêt | S’il y a une condition de financement, l’acheteur doit obtenir l’approbation écrite du prêteur avant la date limite prévue au contrat; la propriété fait habituellement aussi l’objet d’une évaluation (appraisal). | Il suit l’avancement du prêt et rappelle la date limite prévue au contrat; si le prêt est refusé ou si l’évaluation est inférieure au prix, il explique les options que vous offre le contrat et envoie les avis dans les délais. L’avocat ne recommande pas de prêteur, et les conditions du prêt sont fixées par le prêteur. |
| 6. Engagement de titre et certificat de localisation | La compagnie de titre délivre l’engagement de titre (title commitment), qui indique l’état actuel du titre, les exceptions et les exigences à remplir avant le closing; pour une maison individuelle, un certificat de localisation (survey) est habituellement aussi fourni. L’acheteur d’une copropriété doit recevoir les documents que l’association fournit en vertu de l’article 22.1 de la loi sur les copropriétés (Condominium Property Act). | Il examine les anciens prêts, privilèges, servitudes et restrictions de construction inscrits au titre, ainsi que les empiètements révélés par le certificat de localisation, et exige que l’autre partie les règle avant le closing; il révise les règlements, le budget, le fonds de réserve et les litiges de la copropriété et signale les risques. |
| 7. Vérification avant le closing | Avant le closing, l’acheteur visite une dernière fois la propriété (final walk-through) pour confirmer son état et les réparations convenues. | En cas de problème (par exemple des réparations convenues non faites ou des biens enlevés), il négocie avec l’avocat de l’autre partie un crédit au closing ou une autre solution. Il vérifie aussi chaque poste du relevé de règlement (ALTA settlement statement) : prix, acompte, répartition proportionnelle de la taxe foncière et des frais de copropriété, droits de mutation, frais divers et sommes à payer. |
| 8. Closing et enregistrement | Les parties signent les documents de clôture à la compagnie de titre, et les fonds sont virés selon les instructions; l’acte de transfert est remis au comté pour enregistrement (dans le comté de Cook, au service des enregistrements (Recordings) du Cook County Clerk). | L’avocat du vendeur prépare l’acte de transfert, la déclaration de transfert (déclaration électronique MyDec de l’Illinois), les certificats de paiement et autres documents; l’avocat de l’acheteur révise ces documents et accompagne l’acheteur à la signature. Après le closing, il rappelle à l’acheteur de demander à temps l’exemption de taxe foncière (par exemple la Homeowner Exemption du comté de Cook, que le nouveau propriétaire doit demander lui-même). |
Quelques principes en matière d’argent : les droits de mutation immobilière de l’État de l’Illinois et du comté sont habituellement à la charge du vendeur; les droits de mutation de la ville de Chicago comportent deux parties, la part municipale étant habituellement à la charge de l’acheteur et la part CTA (Chicago Transit Authority, société de transport de Chicago) habituellement à la charge du vendeur. Le transfert d’une propriété à Chicago exige aussi le règlement des frais d’eau et d’égout et l’obtention, auprès du service des finances de la ville, d’un certificat de paiement intégral du compte d’eau (Full Payment Certificate). La taxe foncière du comté de Cook est payée « à terme échu » : au closing, le vendeur accorde habituellement à l’acheteur un crédit proportionnel selon les modalités prévues au contrat. Les montants précis sont calculés selon les règles en vigueur et les factures, et la répartition de chaque poste peut aussi être convenue autrement dans le contrat.
Les questions immobilières que nous traitons
Les questions ci-dessous sont toutes traitées selon le droit de l’Illinois, sous la responsabilité personnelle de Me David Wang. Pour chaque transaction, nous prenons d’abord connaissance de votre statut, de la provenance de vos fonds et du nom sous lequel vous comptez détenir la propriété, avant d’examiner le contrat et le titre.
Représentation de l’acheteur
Révision et modification du contrat, négociation après inspection, suivi des conditions de financement et d’évaluation, examen de l’engagement de titre et du certificat de localisation, révision des documents de copropriété, vérification du relevé de règlement, accompagnement au closing. Guide de l’achat ›
Représentation du vendeur
Formulaire de divulgation et contrat, négociation après inspection, remboursement de l’ancien prêt (payoff) et radiation des privilèges, préparation de l’acte de transfert et de la déclaration de transfert, obtention du certificat de paiement de l’eau de Chicago, closing et réception du prix. Guide de la vente ›
Copropriété (condo)
Pour l’acheteur, révision des documents 22.1 : déclaration et règlements, budget et fonds de réserve, cotisations spéciales connues ou proposées, litiges de l’association, assurances; pour le vendeur, demande de ces documents à l’association en temps utile et remise à l’acheteur.
Maisons individuelles, maisons en rangée et immeubles de placement
Certificat de localisation et empiètements pour les maisons individuelles, transfert des baux et des dépôts de garantie pour les immeubles de deux à quatre logements, mode de détention et arrangements locatifs pour les immeubles de placement. Pour les principes de déclaration des revenus locatifs, voir notre section fiscalité.
Achat, vente et location d’immeubles commerciaux
Contrats d’achat et vérifications diligentes pour des locaux commerciaux, immeubles de bureaux et petits immeubles commerciaux, ainsi que révision et négociation de baux commerciaux. Guide du bail commercial ›
Transactions à distance depuis l’étranger
Si vous êtes en Chine ou dans un autre pays, la transaction peut être conclue au moyen d’une procuration (Power of Attorney) ou par la signature des documents de clôture sur place; les documents signés en Chine doivent habituellement être notariés en Chine et revêtus de l’apostille. Acheteurs et vendeurs à l’étranger ›
Détention par LLC ou fiducie
Selon l’usage prévu, nous comparons la détention à titre individuel, la copropriété entre époux, la fiducie foncière (land trust), la fiducie entre vifs révocable et la LLC, puis l’acte de transfert est établi au closing selon le mode choisi. Voir Fiducie entre vifs et LLC en Illinois.
Situations fréquentes des clients sinophones
Premier achat aux États-Unis
Le processus d’achat, la terminologie et le partage des rôles aux États-Unis sont très différents de ceux de la Chine, par exemple : où est déposé l’acompte, à quel moment on peut se retirer du contrat, ce qu’est l’assurance titre, quoi apporter le jour du closing. Avant la signature, nous vous expliquons le processus dans votre langue, puis nous vous indiquons à l’avance ce que vous devez faire à chaque étape.
Acheter avec un visa ou une carte verte
En Illinois, l’achat d’une propriété n’exige pas en soi d’être citoyen américain ou titulaire de la carte verte. La possibilité d’obtenir un prêt et ses conditions sont déterminées par le prêteur selon votre statut, vos revenus et votre crédit. L’achat d’une propriété ne confère pas non plus de statut d’immigration, contrairement à l’EB-5.
Fonds venant de l’étranger
Les fonds transférés depuis la Chine doivent respecter la réglementation chinoise sur le contrôle des changes; notre cabinet ne donne pas d’avis sur le droit chinois. Du côté américain : lors d’un virement important, la banque et le prêteur peuvent poser des questions sur la provenance des fonds; conservez un dossier complet des virements et faites parvenir la mise de fonds et les fonds de clôture le plus tôt possible.
Fraude par virement
Les transactions immobilières sont une cible privilégiée de la fraude par virement : des fraudeurs se font passer pour l’avocat, le courtier ou la compagnie de titre et envoient des courriels annonçant un « changement de compte bancaire ». Avant tout virement, vérifiez chaque instruction par téléphone, à un numéro que vous connaissiez déjà. Si vous avez été victime de fraude, communiquez immédiatement avec votre banque et faites un signalement à l’IC3 du FBI.
Vendeur étranger et FIRPTA
Lorsqu’un étranger vend un immeuble aux États-Unis, l’acheteur doit généralement, au closing, retenir une partie du prix et la verser à l’IRS en vertu de l’article 1445 de l’Internal Revenue Code; lorsque les conditions sont remplies, la retenue peut être réduite ou supprimée. Comme l’obligation de retenue incombe à l’acheteur, le fait que le vendeur soit étranger importe aux deux parties. Nous n’exposons que les principes; pour les détails, veuillez collaborer avec un comptable.
Propriété visée par un divorce ou une succession
Pour partager ou vendre une propriété lors d’un divorce, ou hériter d’une propriété à Chicago au décès d’un parent, il faut d’abord établir qui a le droit de vendre et quels documents judiciaires sont nécessaires. Voir Divorce et partage des biens et Planification successorale transfrontalière.
Questions fréquentes
J’ai déjà un courtier. Ai-je besoin d’un avocat?
Cela mérite réflexion. Le courtier trouve la propriété, fixe le prix et le négocie; la modification des clauses du contrat, les questions de titre, l’acte de transfert et les documents de clôture sont des questions juridiques. Dans la région de Chicago, il est courant que l’acheteur et le vendeur retiennent chacun leur avocat, et le contrat Multi-Board prévoit expressément une période de révision par l’avocat. L’avocat collabore avec votre courtier, votre prêteur et la compagnie de titre; il ne les remplace pas.
J’ai déjà signé le contrat. Est-il encore temps de retenir un avocat?
Cela dépend si la période de révision est toujours en cours. Avec la version 8.0 du contrat Multi-Board, la période de révision par l’avocat est généralement de 5 jours ouvrables suivant la date d’acceptation, et faute d’avis dans ce délai, la clause est réputée abandonnée. Communiquez donc avec un avocat dès la signature et transmettez-lui le texte intégral du contrat avec toutes ses annexes.
Puis-je me retirer du contrat pendant la période de révision par l’avocat?
Selon la version 8.0 du contrat, l’avocat peut, pendant la période de révision, désapprouver le contrat (mais pas uniquement pour une question de prix) ou proposer des modifications; si, après une proposition de modification, les parties n’ont toujours pas convenu par écrit de toutes les modifications dans les 10 jours ouvrables suivant la date d’acceptation, l’une ou l’autre peut mettre fin au contrat par avis écrit. L’effet précis dépend de la version et des clauses du contrat que vous avez signé; demandez à votre avocat d’envoyer l’avis à temps et selon les formes exigées par le contrat.
Je suis à l’étranger. Puis-je acheter ou vendre une propriété à Chicago?
Oui. La pratique courante consiste à signer une procuration permettant à une personne de confiance de signer les documents de clôture en votre nom, ou à signer les documents de clôture là où vous vous trouvez puis à les renvoyer par la poste. Les documents signés en Chine doivent habituellement être notariés par un office notarial en Chine et revêtus de l’apostille; le prêteur et la compagnie de titre peuvent avoir leurs propres exigences quant à la procuration et au mode de signature, qu’il faut confirmer à l’avance. Voir Acheteurs et vendeurs à l’étranger et L’apostille.
Au nom de qui mettre la propriété? Faut-il une LLC ou une fiducie?
Il n’y a pas de réponse unique : tout dépend de l’usage prévu (résidence ou location), de votre état matrimonial, de la présence d’un prêt, de vos arrangements successoraux et de votre situation fiscale. Une résidence est souvent détenue à titre individuel, conjointement par les époux, ou placée dans une fiducie entre vifs révocable; pour un immeuble locatif, on envisage parfois une LLC, mais en présence d’un prêt, il faut d’abord confirmer que le prêteur l’accepte. Pour une comparaison des modes de détention, voir Closing et titre.
Combien coûtent les honoraires d’avocat et les frais de clôture?
Les honoraires d’avocat font l’objet d’une soumission distincte, confirmée par écrit, une fois connu le type de transaction (acheteur ou vendeur, résidentiel ou commercial, signature à l’étranger ou détention par une société). Les droits de mutation, frais d’enregistrement et primes d’assurance titre sont déterminés par les règles en vigueur de l’État, du comté et de la ville et par les barèmes de la compagnie de titre; ils figurent sur le relevé de règlement avant le closing, et nous les vérifions avec vous poste par poste.
Puis-je communiquer en chinois du début à la fin?
Oui. Me David Wang communique en français, en anglais et en chinois. Les contrats et les documents de clôture sont signés en anglais, et nous vous en expliquons le sens clause par clause dans votre langue; les communications avec l’avocat de l’autre partie, les courtiers, le prêteur et la compagnie de titre sont assurées par nous en anglais.
Sources officielles
- Loi de l’Illinois sur la divulgation en matière d’immeubles résidentiels (Residential Real Property Disclosure Act, 765 ILCS 77) : Illinois General Assembly
- Exemptions de taxe foncière du comté de Cook : Cook County Assessor – Exemptions
- Droits de mutation immobilière de la ville de Chicago : City of Chicago – Real Property Transfer Tax
- Retenue FIRPTA : IRS – FIRPTA Withholding
- Signalement d’une fraude en ligne : FBI Internet Crime Complaint Center (IC3)
Pour acheter ou vendre, faites d’abord réviser le contrat par un avocat. Prenez rendez-vous pour une consultation avec un avocat, ou appelez le (312) 519-1115 ou écrivez-nous sur WeChat à WangLawpllc. Après la signature, transmettez-nous le contrat et ses annexes le plus tôt possible, afin de ne pas laisser passer la période de révision par l’avocat et la période d’inspection. Nous ne garantissons l’issue d’aucune transaction.
Cette page est informative et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Les transactions immobilières relèvent du droit de l’Illinois et des règles des comtés et des villes; les clauses contractuelles, taxes, frais et exigences de conclusion peuvent changer, et l’issue dépend des faits propres à chaque dossier. Consultez un avocat avant de signer et fiez-vous aux sources officielles. Notre cabinet offre des services de transactions immobilières en droit de l’Illinois.