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Bail commercial : points clésCommercial Leases in Illinois

Wang Law Firm, LLC · Avocat responsable David Wang · Révisé par l'avocat · Mis à jour en octobre 2026

À lire d’abord : (1) Le bail commercial repose essentiellement sur le contrat, et la loi protège bien moins le locataire commercial que le locataire résidentiel; négociez chaque clause avant de signer; (2) à Chicago, avant de signer un bail, vérifiez d’abord que le zonage de l’adresse permet votre activité; la Ville recommande expressément de ne pas signer avant d’avoir terminé la vérification du zonage; (3) pour l’E-2, un bail signé et les loyers et frais d’aménagement déjà payés sont des preuves importantes d’un « investissement effectif », mais selon les directives du Département d’État, le loyer n’est en général compté dans l’investissement qu’à hauteur d’un mois, sauf s’il a été payé d’avance; (4) le bail ou les modalités de paiement peuvent être conditionnés à l’approbation du visa E-2, avec dépôt des sommes en entiercement (escrow), mais il faut le rédiger de façon claire et exécutoire; (5) le bailleur exige souvent un cautionnement personnel (personal guarantee), qui vous rend personnellement responsable des dettes de la société découlant du bail.

Pour l’investisseur qui ouvre un restaurant, un commerce de détail, un bureau ou une activité d’entreposage, le bail commercial est souvent le premier contrat important signé aux États-Unis. Il détermine les coûts fixes de l’entreprise, son lieu d’exploitation et le coût d’une sortie, et c’est aussi l’un des documents clés pour démontrer, dans une demande E-2, que les fonds ont été « engagés de façon irrévocable ». Cet article porte principalement sur l’Illinois et présente les principales clauses du bail et leurs liens avec l’examen de l’E-2. Le droit des baux varie dans les autres États; le bail doit alors être examiné par un avocat local.

Le cadre juridique du bail commercial en Illinois

Forme écrite : selon la Frauds Act de l’Illinois (740 ILCS 80/2), un bail d’une durée de plus d’un an doit être conclu par écrit, faute de quoi il pourrait ne pas être exécutoire. En pratique, tout bail commercial devrait être signé par écrit, et les promesses verbales doivent être intégrées au contrat.
Limites aux clauses d’exonération : selon le 765 ILCS 705/1, la clause d’un bail qui exonère le bailleur de sa responsabilité pour les dommages corporels ou matériels causés par sa propre négligence est nulle; cet article permet toutefois expressément aux baux non résidentiels d’exonérer le bailleur pour les dommages matériels. Autrement dit, la clause d’un bail commercial selon laquelle « le bailleur n’est pas responsable de la perte de votre équipement ou de vos stocks » est habituellement valide, et vous devez vous couvrir par votre propre assurance.
Loyers impayés et reprise des lieux : avant de résilier le bail pour non-paiement du loyer, le bailleur doit envoyer une mise en demeure écrite accordant un délai de paiement d’au moins 5 jours (735 ILCS 5/9-209); la reprise des lieux doit passer par la procédure d’expulsion judiciaire (735 ILCS 5/9-101 et suivants), et le bailleur ne peut pas changer les serrures de lui-même.
Obligation du bailleur de limiter ses pertes : le 735 ILCS 5/9-213.1 oblige le bailleur à prendre des mesures raisonnables pour réduire ses pertes après un manquement du locataire (par exemple en relouant les lieux). Toutefois, dans l’affaire Takiff Properties Group v. GTI Life (2018), la Cour d’appel de l’Illinois a jugé qu’un locataire commercial peut renoncer à cette protection par contrat; vérifiez donc attentivement si le bail contient une telle clause.
Dépôt de garantie : les dispositions législatives de l’Illinois sur la restitution du dépôt de garantie et les intérêts, ainsi que le règlement de Chicago sur la location résidentielle, visent la location résidentielle. Le montant du dépôt de garantie commercial, les retenues et le délai de restitution dépendent essentiellement des stipulations du bail.

Principales clauses et points de négociation

Clause	Contenu	Points de négociation
Durée et option de renouvellement (renewal option)	Durée initiale, ainsi que le nombre et la durée des renouvellements que le locataire peut choisir	Comment le loyer est fixé au renouvellement (hausse fixe ou valeur marchande), et combien de temps à l’avance l’avis écrit d’exercice du renouvellement doit être donné
Structure du loyer	Bail brut (gross lease) : le loyer comprend les taxes et l’assurance; bail net (net lease), dont le bail triple net (NNN) courant : le locataire assume en sus sa part des taxes foncières, de l’assurance et des frais d’entretien	Demandez le « coût total » et non seulement le loyer de base; hausse annuelle; point de départ de la période de gratuité de loyer (free rent)
Frais d’entretien des aires communes (CAM)	Les frais des aires communes d’un centre commercial ou d’un immeuble de bureaux sont répartis proportionnellement	Quels frais peuvent être inclus, s’il existe un plafond, si une vérification des comptes est possible; si des dépenses en immobilisations sont refilées au locataire
Dépôt de garantie et soutien au crédit	Dépôt en espèces, lettre de crédit (letter of credit)	Conditions et délai de restitution; possibilité de réduire le dépôt après un certain nombre d’années de paiement ponctuel du loyer
Cautionnement personnel (personal guarantee)	L’investisseur se porte personnellement caution des obligations de la société découlant du bail	Obtenir un cautionnement plafonné, limité à un certain nombre de mois de loyer, ou libéré progressivement après la moitié de la durée du bail; voir ci-dessous
Clause d’usage et zonage	Usages permis des lieux; droit d’exclusivité (exclusive use) ou non	Rédiger l’usage de façon assez large pour couvrir toutes les activités du plan d’affaires; vérifier que le zonage, le stationnement et le code du bâtiment permettent cet usage
Aménagements et allocation TI (tenant improvement allowance)	Qui est responsable des aménagements, montant de l’allocation d’aménagement versée par le bailleur, état de livraison (as-is ou « boîte blanche »)	Portée des travaux, processus d’approbation, qui assume les dépassements; obligation ou non de remettre les lieux en état à la fin du bail
Sous-location et cession (sublease / assignment)	Si le locataire peut transférer le bail à une autre personne ou le céder avec l’entreprise lors de sa vente	Consentement du bailleur « qui ne peut être refusé sans motif raisonnable »; si la vente de l’entreprise ou un changement dans la participation de la société est assimilé à une cession
Responsabilité des réparations	Qui répare et remplace le toit, la structure, le chauffage, la ventilation et la climatisation (HVAC), la plomberie et l’électricité	Dans un bail net, la responsabilité du locataire est souvent lourde; inspectez d’abord l’état des équipements et faites prévoir la responsabilité du bailleur pour la structure et les gros équipements
Assurance et exonération	Assurance responsabilité et assurance des biens que doit souscrire le locataire, exonération réciproque des parties (waiver of subrogation)	Exigences d’assurance adaptées à l’activité réelle; renonciation réciproque à la subrogation
Résiliation anticipée	Si le locataire peut résilier le bail de façon anticipée dans certaines conditions	Calcul de l’indemnité de résiliation; possibilité de prévoir comme conditions de résiliation le refus du visa, l’impossibilité d’obtenir un permis, etc.
Manquement et recours	Ce qui constitue un manquement, délai de grâce, recours du bailleur (exigibilité anticipée des loyers, honoraires d’avocat, etc.)	Obtenir un avis écrit et un délai pour remédier; surveiller les clauses d’exigibilité anticipée des loyers et de renonciation à l’obligation de limiter les pertes

Notre cabinet ne fournit pas de modèle de bail. Le bail type fourni par le bailleur est habituellement favorable à celui-ci; la plupart des clauses sont négociables, et le bail devrait être révisé par un avocat avant la signature.

Le cautionnement personnel : le risque que les investisseurs sous-estiment le plus

L’un des buts de la constitution d’une LLC ou d’une société par actions est de limiter les dettes d’exploitation à la société. Mais une nouvelle société n’a pas d’antécédents d’exploitation, et le bailleur exige presque toujours le cautionnement personnel de l’investisseur. Si vous signez un cautionnement illimité, vous pourriez rester personnellement tenu de la totalité des loyers et frais pour le reste de la durée du bail, même après la fermeture de la société.

obtenez autant que possible un cautionnement plafonné, par exemple limité à un certain nombre de mois de loyer;
prévoyez que le cautionnement diminue ou prend fin progressivement après une période donnée de paiement ponctuel du loyer;
remplacez le cautionnement personnel par un dépôt de garantie plus élevé ou une lettre de crédit;
si les deux époux doivent signer le cautionnement, sachez que cela peut toucher les biens communs de la famille.

Du point de vue de l’E-2, le cautionnement personnel accroît le risque assumé par l’investisseur, mais le cautionnement lui-même n’est pas un « fonds investi » et ne peut pas être compté dans le montant de l’investissement.

Les liens avec l’E-2

Le bail comme preuve d’un « investissement effectif »

Selon le 9 FAM 402.9-6(B) du Foreign Affairs Manual du Département d’État, investir signifie exposer des fonds à un risque, et l’engagement doit être réel et irrévocable; il ne suffit pas de déposer l’argent dans un compte bancaire ni d’avoir simplement l’intention d’investir à l’avenir sans engagement actuel. Le demandeur doit aussi être sur le point de commencer réellement ses activités; il ne suffit pas d’avoir signé quelques contrats ou visité quelques locaux. Un bail signé, accompagné du dépôt de garantie, des loyers, des paiements de travaux d’aménagement et des achats d’équipement déjà payés, démontre directement que les fonds ont été investis dans l’entreprise.

Quelle part du loyer compte comme investissement

Le 9 FAM 402.9-6(B) prévoit que le loyer peut être compté dans l’investissement, mais seulement pour le montant consacré au projet au cours d’un mois donné; le loyer total d’une année n’est en général pas compté, sauf s’il a été payé d’avance. L’équipement loué n’est lui aussi compté que pour le loyer effectivement payé, et non pour la valeur marchande de l’équipement. Ne présentez donc pas le montant total du bail comme votre investissement. Ce qui compte vraiment dans l’investissement, ce sont surtout les sommes déjà payées et les investissements fondés sur le bail, comme les aménagements, l’équipement et les stocks.

Dépenses engagées avant la signature et avant le visa

Pour une nouvelle entreprise, le Département d’État évalue si l’investissement est substantiel en fonction du « montant nécessaire pour lancer l’exploitation de l’entreprise », et les actifs déjà acquis peuvent être considérés avec une estimation des actifs qu’il reste à acquérir. Les loyers, aménagements et équipements payés par l’investisseur avant le visa peuvent faire partie de l’investissement, à condition d’être appuyés par des preuves de paiement démontrant que les sommes proviennent de l’investisseur lui-même, qu’on peut en retracer la provenance licite et qu’elles ont réellement servi à l’exploitation de l’entreprise. L’allocation TI assumée par le bailleur n’est pas constituée des fonds propres de l’investisseur et ne peut habituellement pas être comptée comme investissement de celui-ci.

Condition liée à l’approbation du visa : bail conditionnel et entiercement

Le 9 FAM 402.9-6(B) permet de conditionner l’investissement à la délivrance du visa : dès lors que les actifs destinés à l’investissement sont déposés en entiercement (escrow) et qu’il est convenu qu’ils seront libérés ou transférés une fois la condition réalisée, l’exigence d’un « engagement irrévocable » peut être remplie. En pratique, on prévoit notamment :

une clause du bail permettant au locataire de résilier le bail si le visa E-2 est refusé, avec restitution du dépôt de garantie et du loyer payé d’avance détenus en entiercement;
le dépôt de garantie, le loyer payé d’avance ou les frais d’aménagement déposés dans un compte d’entiercement tiers, libérés automatiquement au bailleur ou à l’entrepreneur après la délivrance du visa;
une convention d’entiercement qui précise les conditions de libération, les conditions et le délai de remboursement, le résultat de la demande de visa étant la seule condition de remboursement.

Attention : si le bail ou la convention d’entiercement vous permet de résilier à votre gré pour un motif autre que le visa et d’obtenir un remboursement inconditionnel, on pourrait considérer que les fonds ne sont pas exposés à un risque. La clause conditionnelle doit être conçue avec un avocat et acceptée à l’avance par le bailleur.

Arrimer la durée du bail à la durée du visa

La durée de validité du visa E-2 est déterminée selon les arrangements de réciprocité applicables à la nationalité du demandeur, la durée de séjour autorisée à chaque entrée est calculée séparément, et le visa peut être renouvelé tant que l’entreprise poursuit ses activités. Un bail trop court peut faire douter l’agent consulaire de la continuité de l’entreprise; un bail trop long sans possibilité de sortie présente un risque élevé si la demande de visa se passe mal. La pratique la plus courante consiste en une durée initiale modérée assortie d’une option de renouvellement, combinée à une clause conditionnelle liée au visa et à une clause de cession raisonnable.

L’usage des locaux doit concorder avec le plan d’affaires

La clause d’usage du bail, la superficie des lieux, l’emplacement et le projet d’aménagement doivent concorder avec l’activité, l’achalandage, le nombre d’employés et les prévisions financières du plan d’affaires. Louer un petit bureau tout en prévoyant d’ouvrir un grand restaurant, ou avoir une clause d’usage qui ne permet pas l’activité projetée, affaiblit la crédibilité de la demande.

Liste de vérification avant la signature

Le bail est signé au nom de la société (LLC ou corporation), et la société a été dûment constituée
Il a été vérifié que le zonage de l’adresse permet l’activité projetée, et les permis d’exploitation nécessaires sont connus
Tous les frais en sus du loyer de base ont été calculés (taxes foncières, assurance, CAM, services publics, réparations)
La clause d’usage couvre toutes les activités du plan d’affaires
Un plafond ou une libération progressive du cautionnement personnel a été négocié
Le droit de résiliation en cas de refus du visa et le sort des sommes en entiercement sont prévus
La portée des aménagements, l’allocation TI, l’état de livraison et la période de gratuité de loyer figurent dans le bail
Tous les paiements sont faits à partir du compte de la société et les preuves sont conservées, la provenance des fonds pouvant être retracée

Idées reçues

« Le montant total du bail correspond à mon investissement. » Selon les directives du Département d’État, le loyer n’est en général compté qu’à hauteur d’un mois, sauf s’il a été payé d’avance.
« Le locataire précédent exploitait le même genre de commerce, alors le zonage ne pose sûrement pas de problème. » La Ville de Chicago recommande expressément de ne pas présumer que la détermination de zonage obtenue par l’exploitant précédent s’applique à vous.
« Il est plus simple de signer le bail à mon nom personnel. » Signer à titre personnel confond les actifs personnels et ceux de l’entreprise, et nuit à la démonstration que l’investissement a été fait dans l’entreprise E-2.
« Plus la clause conditionnelle est large, plus je suis protégé. » Un arrangement qui permet de se retirer à tout moment sans motif peut amener à conclure que les fonds ne sont pas exposés à un risque.
« Le bailleur m’a remis un contrat type, il ne peut pas être modifié. » La plupart des baux commerciaux sont négociables, en particulier les clauses de cautionnement, de réparations, de cession et de résiliation.

Ce que nous pouvons faire

réviser et négocier des baux commerciaux en Illinois, en particulier les clauses de cautionnement, de frais, d’usage, de cession et de résiliation;
concevoir des clauses de bail conditionnelles à l’approbation du visa E-2 et les arrangements d’entiercement;
organiser le bail, les preuves de paiement et les documents de la société en éléments de preuve de l’investissement E-2, en lien avec le plan d’affaires et les documents sur la provenance des fonds;
pour des locaux situés hors de l’Illinois, travailler avec un avocat local à l’examen du bail.

Notre cabinet ne trouve pas de locaux ni d’entreprises pour ses clients et ne garantit pas l’issue de la demande de visa.

Questions fréquentes

Dois-je signer le bail avant même d’avoir obtenu le visa E-2?

Habituellement, oui. Le Département d’État exige que l’investisseur ait déjà conclu des ententes, engagé des fonds et soit sur le point de commencer réellement ses activités; il ne suffit pas de se préparer à investir. Pour réduire le risque, vous pouvez prévoir dans le bail un droit de résiliation en cas de refus du visa et déposer le dépôt de garantie et le loyer payé d’avance dans un compte d’entiercement.

Le dépôt de garantie compte-t-il comme investissement?

La question de savoir si le dépôt de garantie est compté, et pour quel montant, dépend de son exposition réelle à un risque et des modalités précises. Une chose est certaine : les sommes effectivement payées et utilisées pour l’exploitation de l’entreprise sont plus convaincantes que celles qui peuvent être remboursées sans condition. Le calcul précis devrait être revu poste par poste avec un avocat avant la demande.

Le bailleur exige mon cautionnement personnel. Puis-je refuser?

Vous pouvez négocier, mais il est rare qu’une nouvelle société n’ait à fournir aucun cautionnement. Les compromis courants sont le cautionnement plafonné, le cautionnement dégressif d’année en année, ou son remplacement par un dépôt de garantie plus élevé ou une lettre de crédit. Avant de signer, comprenez bien la portée et la durée du cautionnement.

Une entreprise en ligne ou une société de conseil doit-elle aussi louer des locaux commerciaux?

La loi n’exige pas qu’une entreprise E-2 loue un local commercial physique, mais l’entreprise doit être réellement exploitée et non marginale. Les besoins en locaux doivent correspondre à la nature de l’activité et au plan d’affaires; la question de savoir si un espace de travail partagé ou un petit bureau suffit doit être tranchée en fonction de l’activité précise.

Le bail peut-il être signé en chinois?

Les baux des bailleurs américains sont généralement en anglais. Vous pouvez en faire faire une traduction pour bien le comprendre, mais l’original anglais doit faire foi; lors du dépôt de la demande de visa, les documents rédigés dans une autre langue que l’anglais doivent être accompagnés d’une traduction anglaise.

En cas d’acquisition d’une entreprise existante, qu’advient-il du bail en vigueur?

Il faut vérifier si le bail existant peut être cédé, si le consentement du bailleur est requis, quelle durée il reste à courir et si un changement dans la participation constitue une cession. Le contrat d’acquisition doit être coordonné avec la cession du bail ou la conclusion d’un nouveau bail; sinon, vous pourriez acheter l’entreprise et perdre les locaux.

Sources officielles

Lectures connexes

Vous vous apprêtez à signer un bail commercial pour votre entreprise E-2? Nous vous recommandons de faire réviser les clauses par un avocat avant de signer, et de concevoir en même temps la condition liée au visa et l’entiercement. Prenez rendez-vous pour une évaluation avec un avocat, ou appelez le (312) 519-1115.

Cette page est informative et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. La création d’entreprise et les baux commerciaux relèvent du droit de chaque État et les règles varient d’un État à l’autre; les frais et formulaires officiels sont ceux que publient actuellement le secrétaire d’État, l’IRS et les autres sources officielles; l’issue d’une demande de visa est décidée par le Département d’État et les autorités d’immigration et dépend des faits propres à chaque dossier. Notre cabinet conseille en droit de l’Illinois, de New York et du Massachusetts.