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Vendre une maison à ChicagoSelling a home in Chicago

Wang Law Firm, LLC · Avocat responsable David Wang · Révisé par l'avocat · Mis à jour en octobre 2026

À lire d’abord : ① Lors de la vente d’une maison de 1 à 4 logements ou d’une unité de copropriété, le vendeur doit généralement remettre à l’acheteur le formulaire de divulgation de l’Illinois (Residential Real Property Disclosure Report) avant la signature du contrat; pour les maisons construites avant 1978, une divulgation relative à la peinture au plomb est aussi exigée; ② après la signature du contrat, il y a habituellement une période de révision par l’avocat (attorney review) pendant laquelle les avocats des deux parties peuvent proposer des modifications : signer le contrat ne veut pas dire que ses clauses sont définitivement arrêtées; ③ les taxes foncières du comté de Cook sont payées « à terme échu » : à la conclusion de la vente, le vendeur accorde habituellement à l’acheteur un crédit proportionnel pour les taxes non encore facturées, et il faut calculer d’avance le montant net qui vous reviendra; ④ si le vendeur est un étranger (au sens de la loi fiscale), l’acheteur doit généralement effectuer une retenue en vertu de FIRPTA, ce qu’il faut planifier tôt; ⑤ pour recevoir le produit de la vente, ne vous fiez qu’aux instructions de virement vérifiées par téléphone.

Dans la région de Chicago, l’acheteur et le vendeur d’une maison retiennent habituellement chacun leur propre avocat. Le travail de l’avocat du vendeur consiste à réviser et modifier le contrat, répondre aux demandes de l’acheteur après l’inspection, lever les obstacles touchant le titre (prêts existants, privilèges, etc.), préparer l’acte de transfert et les documents de conclusion, vérifier l’état de règlement et, enfin, s’assurer que le produit de la vente vous parvient en toute sécurité. L’avocat responsable, David Wang, représente personnellement des clients dans des transactions immobilières résidentielles et commerciales en Illinois. Me David Wang communique en français, en anglais et en chinois.

Voici, dans l’ordre chronologique d’une vente, les règles de chaque étape, le rôle de l’avocat et les situations que rencontrent souvent les vendeurs d’origine chinoise.

Avant la mise en vente : clarifier quelques points

Au nom de qui le titre est-il inscrit : une personne, des époux copropriétaires, une fiducie foncière (land trust), une fiducie entre vifs ou une LLC. Selon le mode de détention, les signataires et les documents requis diffèrent.
Le solde des prêts : y compris tout prêt sur la valeur nette ou toute marge de crédit hypothécaire (HELOC), qui doivent tous être remboursés à la conclusion de la vente.
Les problèmes connus de la maison : fuites, infiltrations d’eau au sous-sol, toiture, termites, travaux non conformes, etc., qui influent sur la façon de remplir le formulaire de divulgation.
Copropriété ou association de propriétaires : renseignez-vous sur les restrictions des documents de l’association concernant la vente et la location, ainsi que sur le délai nécessaire pour obtenir les documents de revente.
Estimer le montant net : le prix de vente moins le remboursement des prêts, la commission du courtier, les droits de mutation, le crédit de taxes foncières et les frais de titre et de conclusion; pour les questions fiscales, demandez aussi à un comptable d’estimer le gain en capital.

Les obligations de divulgation du vendeur

La Residential Real Property Disclosure Act de l’Illinois

Selon la Residential Real Property Disclosure Act (765 ILCS 77), le vendeur d’une maison de 1 à 4 logements, d’une unité de coopérative (cooperative) ou d’une unité de copropriété (condominium) doit remplir le formulaire de divulgation prévu par la loi et le remettre à l’acheteur éventuel avant la conclusion du contrat (article 20). Le formulaire demande, point par point, si le vendeur a connaissance de certains problèmes de la propriété, notamment les infiltrations et fuites d’eau, les fondations, la toiture, l’électricité et la plomberie, le chauffage et la climatisation, le radon, l’amiante, la peinture au plomb ou les conduites en plomb, les termites, les réservoirs souterrains, les litiges de bornage et les avis d’infraction non corrigés (article 35).

La norme est la « connaissance réelle » : le vendeur doit divulguer les vices importants dont il a réellement connaissance, sans être tenu de mener une enquête particulière (article 25). Il ne faut toutefois ni cacher un problème connu ni remplir le formulaire par conjecture.
Erreur découverte après la signature : si, avant la conclusion de la vente, le vendeur apprend que sa divulgation antérieure contenait une erreur ou une omission, il doit la compléter par écrit (article 30).
Vice important divulgué seulement après la signature : l’acheteur peut résilier le contrat par écrit dans les 5 jours ouvrables suivant la réception de la divulgation et récupérer son dépôt (article 40).
Délai de prescription : une action pour violation de la loi doit être intentée dans l’année qui suit la prise de possession, l’occupation ou l’inscription de l’acte par l’acheteur (selon la première de ces dates) (article 60).

L’article 15 énumère les exemptions, par exemple : les transferts ordonnés par un tribunal (y compris en homologation successorale (probate) et entre époux dans un divorce), les transferts liés à une saisie hypothécaire, les transferts par un fiduciaire dans l’administration d’une succession ou d’une fiducie, les transferts entre copropriétaires, les transferts à un conjoint ou à un parent en ligne directe, les transferts avec un organisme public et les constructions neuves jamais occupées. L’application d’une exemption doit être déterminée selon la transaction précise; si l’acheteur ou le contrat l’exige, il faut tout de même s’y conformer.

Maisons construites avant 1978 : divulgation relative à la peinture au plomb

Selon les règles fédérales de divulgation relative à la peinture au plomb, le vendeur d’une habitation construite avant 1978 doit, avant que le contrat prenne effet : remettre à l’acheteur la brochure d’information approuvée par le gouvernement fédéral sur les dangers du plomb; divulguer la présence connue de peinture au plomb ou de dangers liés au plomb et fournir les rapports pertinents en sa possession; joindre au contrat une mise en garde sur le plomb signée par toutes les parties; accorder à l’acheteur 10 jours pour faire une évaluation du plomb (les parties peuvent modifier ce délai par écrit, et l’acheteur peut y renoncer). Les documents pertinents doivent être conservés au moins 3 ans.

Le contrat et la période de révision par l’avocat

Dans la région de Chicago, les ventes résidentielles utilisent surtout le Multi-Board Residential Real Estate Contract, dont la version en vigueur est la version 8.0 (offerte depuis février 2025). Selon sa clause de révision par l’avocat (article 13), dans les 5 jours ouvrables suivant la date d’acceptation du contrat, les avocats des parties peuvent, par avis écrit, approuver le contrat, le désapprouver (mais pas uniquement pour une question de prix) ou proposer des modifications (sauf le prix); une proposition de modification vaut contre-offre et, si dans les 10 jours ouvrables suivant la date d’acceptation les parties ne se sont toujours pas entendues par écrit sur l’ensemble des modifications, l’une ou l’autre peut donner avis de résiliation. Faute d’avis dans le délai, le droit de révision est réputé abandonné et le contrat demeure en vigueur. Le texte du contrat que vous signez fait foi.

Clauses que l’avocat du vendeur examine et modifie souvent :

la date de conclusion de la vente, la date de remise de la possession (possession) et, si le vendeur continue d’occuper les lieux après la conclusion, les sommes à placer en entiercement;
le pourcentage du crédit de taxes foncières (laissé en blanc dans le contrat et rempli par les parties);
les biens meubles cédés avec la maison (électroménagers, luminaires, rideaux, appareils intelligents, etc.);
le caractère raisonnable de la condition de financement (mortgage contingency), de la condition d’évaluation et des délais;
la portée de la clause de vente « dans l’état actuel » (as-is);
la question de savoir si les déclarations et garanties du vendeur vont au-delà de ce qu’il sait réellement.

La négociation après l’inspection

La clause d’inspection du contrat Multi-Board 8.0 accorde généralement à l’acheteur 5 jours ouvrables pour effectuer l’inspection et ne lui permet de demander une intervention que pour des défauts touchant les « composantes principales » : les petites réparations, l’entretien courant et les questions esthétiques ne constituent pas un motif de résiliation; si, dans les 10 jours ouvrables suivant la date d’acceptation du contrat, les parties ne sont toujours pas parvenues à une entente sur les questions d’inspection, l’une ou l’autre peut résilier (selon les cases effectivement cochées et les blancs remplis dans le contrat). Le vendeur a habituellement trois façons de répondre : effectuer lui-même les réparations, accorder un crédit sur le prix (credit) à l’acheteur ou refuser. L’avocat vous aide à déterminer, selon le rapport, l’âge de la maison et l’état du marché, quelles demandes sont raisonnables, et consigne l’entente des parties dans une modification écrite, pour éviter de nouveaux différends avant la conclusion.

Purger le titre : prêts existants et privilèges

Selon le contrat Multi-Board, il incombe au vendeur (à ses frais) de fournir à l’acheteur un engagement de titre (title commitment) et, pour une maison individuelle, de fournir avant la conclusion un certificat de localisation (survey) (plat of survey). L’engagement de titre énumère les hypothèques, privilèges et autres charges qui grèvent la propriété. L’avocat du vendeur doit :

faire demander par la compagnie de titre à votre prêteur le montant de remboursement (payoff), qui sera payé directement à même le prix de vente lors de la conclusion, puis obtenir la mainlevée du prêt;
traiter les hypothèques non radiées, privilèges judiciaires, privilèges de construction (mechanics lien) et autres éléments figurant à l’engagement, en communiquant au besoin avec les créanciers;
vérifier que le nom du propriétaire inscrit correspond à celui des signataires : changement de nom après le mariage, copropriétaire décédé, titre au nom d’une fiducie ou d’une LLC, chaque cas exige des pièces justificatives;
confirmer qu’il n’y a pas de taxes foncières, de frais d’association ni de sommes dues à la municipalité impayés.

Plus un problème de titre est découvert tôt, plus il est facile à régler; voir Conclusion de la vente et titre.

Taxes foncières : crédit proportionnel à la conclusion

En Illinois, les taxes foncières sont payées « à terme échu » : les taxes payées cette année portent sur l’année précédente. Le comté de Cook émet chaque année deux factures, la première étant estimée à 55 % du montant total des taxes de l’année précédente. Autrement dit, lors d’une vente, une partie des taxes correspond souvent à la période où vous étiez propriétaire mais n’a pas encore été facturée. À la conclusion, le vendeur accorde habituellement à l’acheteur, selon le contrat, un crédit égal au dernier compte de taxes annuel déterminable multiplié par le pourcentage convenu. Plus le pourcentage est élevé, moins il revient au vendeur. Le montant du crédit doit être vérifié avec l’avocat et la compagnie de titre; il faut aussi tenir compte du fait que les allégements dont vous bénéficiez, comme l’exemption de propriétaire occupant (Homeowner Exemption), ne s’appliqueront pas forcément à l’acheteur.

Droits de mutation, déclaration MyDec et certificat de paiement de l’eau à Chicago

Élément	Points clés	Habituellement à la charge de
Droits de mutation immobilière de l’État de l’Illinois	Calculés selon les règles en vigueur de la loi de l’État	Vendeur
Droits de mutation du comté de Cook	Calculés selon les règles en vigueur du comté	Vendeur
Droits de mutation immobilière de la Ville de Chicago	Calculés selon les règles en vigueur de la Ville; comprennent une part municipale et une part CTA (transport en commun)	Part municipale à la charge de l’acheteur, part CTA à la charge du vendeur
Droits de mutation d’autres municipalités ou inspection avant la conclusion	Les règles varient selon la municipalité; certaines exigent une inspection avant la conclusion ou le paiement des sommes dues	Selon les règles locales et le contrat

Les droits de mutation sont toujours calculés selon les règles en vigueur de l’État, du comté et de la Ville, et le montant exact est celui qui figure à l’état de règlement; le contrat peut prévoir une autre répartition. La déclaration de transfert se fait en ligne au moyen du système MyDec du département du Revenu de l’Illinois (qui remplace l’ancienne déclaration papier), habituellement par l’avocat ou la compagnie de titre, l’acheteur et le vendeur en confirmant les renseignements.

Un transfert immobilier à Chicago exige aussi un certificat de paiement intégral (Full Payment Certificate, FPC) délivré par le département des Finances de la Ville, qui atteste que l’eau et les autres services publics ont été payés ou ne seront pas transférés au nouveau propriétaire. Sans FPC, il est impossible d’obtenir le timbre des droits de mutation de la Ville de Chicago, et l’acte ne peut pas être inscrit. Le FPC peut être demandé en ligne; une lecture du compteur ou une vérification sur place est parfois nécessaire, et il faut donc s’y prendre d’avance.

Vendeurs en copropriété : documents de revente 22.1

Pour la vente d’une unité de copropriété (condo), l’article 22.1 de la Condominium Property Act (765 ILCS 605) oblige le vendeur à fournir à l’acheteur (ou à mettre à sa disposition sur demande) une série de documents, que l’association des copropriétaires doit fournir dans les 30 jours suivant une demande écrite, notamment :

la déclaration de copropriété (declaration), les règlements (bylaws) et les règles;
un relevé des charges communes et autres frais impayés pour l’unité;
les dépenses en immobilisations prévues par l’association pour l’exercice en cours et les deux exercices suivants;
l’état et le montant du fonds de réserve pour réparations et remplacements;
les derniers états financiers;
les poursuites pendantes ou jugements visant l’association;
les assurances souscrites par l’association pour l’ensemble des copropriétaires;
une déclaration indiquant si les modifications apportées à l’unité sont conformes aux documents de la copropriété;
l’adresse principale de l’association ou la personne-ressource désignée.

Le contrat Multi-Board 8.0 exige en outre que le vendeur demande ces documents dans les 10 jours ouvrables suivant la date d’acceptation du contrat. L’association a besoin de temps pour les produire; il est recommandé de commencer à les préparer dès la mise en vente.

Conclusion de la vente et réception du prix

La conclusion de la vente (closing) a habituellement lieu au bureau d’entiercement de la compagnie de titre (le vendeur peut aussi signer d’avance sans être présent). Les documents signés par le vendeur comprennent généralement l’acte de transfert (deed), la déclaration de transfert, l’affidavit du vendeur exigé par la compagnie de titre, l’état de règlement et les attestations relatives à FIRPTA. La compagnie de titre déduit du prix les prêts remboursés, les droits de mutation, la commission, le crédit de taxes foncières et les autres frais, puis verse le solde au vendeur. Avant la conclusion, l’avocat vérifie l’état de règlement poste par poste.

Pour recevoir le prix, méfiez-vous de la fraude par virement : les fraudeurs se font souvent passer pour l’avocat ou la compagnie de titre et envoient un courriel pour « changer le compte de réception ». Il est préférable de fournir et de confirmer les coordonnées du compte de réception en personne ou par un numéro de téléphone connu, plutôt que de simplement répondre à un courriel; à la réception de tout avis de changement, appelez d’abord pour vérifier.

Le rôle de l’avocat à chaque étape

Étape	Travail de l’avocat du vendeur
Avant la mise en vente	Confirmer le propriétaire et les signataires, faire le point sur les prêts et privilèges, guider la préparation du formulaire de divulgation
Signature et période de révision	Réviser le contrat, proposer des modifications ou l’approuver dans le délai, négocier avec l’avocat de l’acheteur
Après l’inspection	Évaluer les demandes de l’acheteur, rédiger l’entente écrite de réparation ou de crédit
Avant la conclusion	Commander l’engagement de titre et le certificat de localisation, traiter les exceptions au titre, demander le montant de remboursement des prêts, le FPC et les documents 22.1 de la copropriété
Conclusion	Préparer l’acte et les documents du vendeur, effectuer la déclaration de transfert, vérifier l’état de règlement, confirmer la réception du prix

Situations fréquentes chez les vendeurs d’origine chinoise

Vendre depuis l’étranger

La pratique courante consiste à signer une procuration (Power of Attorney) autorisant un proche ou un ami aux États-Unis à signer les documents de conclusion à votre place. Quelques points d’attention : la compagnie de titre exige habituellement d’examiner la procuration d’avance; il est préférable d’utiliser un modèle accepté par la compagnie de titre et d’y désigner précisément la propriété; une procuration signée hors des États-Unis doit être authentifiée et certifiée selon les modalités locales. Pour une procuration signée en Chine continentale, depuis l’adhésion de la Chine, le 7 novembre 2023, à la Convention supprimant l’exigence de la légalisation des actes publics étrangers (Convention de La Haye), la pratique générale consiste à la faire authentifier par un office notarial en Chine, puis à obtenir une apostille (Apostille) du ministère chinois des Affaires étrangères ou d’un bureau provincial des affaires étrangères qu’il a autorisé; la légalisation par l’ambassade ou un consulat américain en Chine n’est plus nécessaire. Il est aussi possible de prendre rendez-vous pour les services notariaux d’une ambassade ou d’un consulat américain en Chine. Voir Notariat et apostille et Apostille.

Vendeurs étrangers et retenue FIRPTA

Selon la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA, IRC 1445), lorsque le vendeur est un étranger au sens de la loi fiscale américaine, l’acheteur doit généralement retenir un pourcentage du prix de vente (en général 15 %) et le verser à l’IRS; si l’acheteur achète pour y habiter et que le prix remplit les conditions, un taux réduit ou une dispense de retenue peut s’appliquer. La retenue ne correspond pas à l’impôt définitif : le vendeur doit ensuite produire une déclaration de revenus pour régulariser, et il peut aussi demander d’avance à l’IRS une réduction de la retenue (Form 8288-B). Le titulaire d’une carte verte ou la personne qui est résidente au sens de la loi fiscale peut habituellement signer une attestation de statut de non-étranger. La qualité d’« étranger » s’apprécie selon la loi fiscale, ce qui ne coïncide pas entièrement avec le statut d’immigration. Voir Acheteurs et vendeurs étrangers et la section fiscale, et collaborez avec un comptable.

Gain en capital et exclusion pour résidence principale

Lors de la vente de votre résidence principale, une partie du gain peut, si les conditions sont remplies, être exclue du revenu imposable (IRC 121). En principe, si vous avez été propriétaire de la maison et l’avez habitée comme résidence principale pendant au moins 2 ans au cours des 5 années précédant la vente, vous pouvez exclure jusqu’à 250 000 $ si vous êtes célibataire, et jusqu’à 500 000 $ pour des époux produisant une déclaration conjointe. Si la maison a été louée, si vous êtes retourné vivre longtemps dans votre pays d’origine ou si vous êtes résident fiscal d’un autre pays, le calcul se complique. Notre cabinet ne donne pas d’avis fiscal individuel; confirmez avec un comptable. Les principes pertinents sont exposés dans la section fiscale.

Vente dans le cadre d’un divorce ou d’une succession

Pour vendre un bien détenu en commun au moment d’un divorce, il faut voir ce que le jugement ou l’entente de divorce prévoit quant au prix, au partage et au pouvoir de signature; voir Divorce et partage des biens. Pour un bien reçu en héritage, il faut d’abord confirmer qui a le pouvoir de le vendre (administrateur de la succession, fiduciaire ou héritiers); une procédure d’homologation successorale (probate) peut être nécessaire. Pour les familles qui ont des biens en Chine et aux États-Unis, voir Planification successorale transfrontalière.

Liste de préparation à la vente

Retrouver l’acte, la police d’assurance titre et le certificat de localisation obtenus lors de l’achat
Dresser la liste de tous les prêts (y compris la HELOC), avec le nom du prêteur et le numéro de compte
Remplir fidèlement le formulaire de divulgation (Residential Real Property Disclosure Report) et le remettre à l’acheteur avant la signature du contrat
Maison construite avant 1978 : préparer la divulgation relative à la peinture au plomb et la brochure
Copropriété : demander les documents 22.1 à l’association
Propriété à Chicago : demander d’avance le certificat de paiement intégral de l’eau (FPC)
Vendeur à l’étranger : faire authentifier et apostiller la procuration d’avance, et la faire examiner par la compagnie de titre
Vendeur étranger : discuter d’avance de la retenue FIRPTA avec un comptable et un avocat
Vérifier par téléphone les coordonnées du compte de réception, sans se fier aux courriels

Idées reçues

« Une fois le contrat signé, tout est réglé. » Pendant la période de révision par l’avocat, chaque partie peut proposer des modifications et, faute d’entente, le contrat peut même être résilié.
« Ce qu’on ne dit pas ne pose pas de problème. » Cacher un vice connu peut entraîner une poursuite; une divulgation honnête réduit au contraire les différends après la vente.
« Le prix moins le prêt, c’est ce que je toucherai. » Il faut aussi déduire les droits de mutation, la commission, le crédit de taxes foncières et les frais de conclusion.
« J’ai une carte verte, FIRPTA ne me concerne pas. » Tout dépend du statut au sens de la loi fiscale, et il faut signer l’attestation appropriée comme exigé.
« N’importe quel modèle de procuration fera l’affaire. » Une procuration refusée par la compagnie de titre peut retarder directement la conclusion de la vente.

Ce que nous pouvons faire

Représenter le vendeur pour l’ensemble du travail juridique, de la révision du contrat à la conclusion de la vente; Me David Wang communique en français, en anglais et en chinois;
Régler les questions de titre : remboursement des prêts existants, privilèges, vente d’un bien détenu par une fiducie ou une LLC;
Organiser la procuration et la signature à distance pour les vendeurs à l’étranger, et coordonner l’authentification et l’apostille;
Vente d’une copropriété : coordonner les documents de l’association et la divulgation 22.1;
Pour les questions de FIRPTA et de gain en capital, collaborer avec votre comptable.

Questions fréquentes

Faut-il absolument retenir un avocat pour vendre une maison?

La loi de l’Illinois ne l’impose pas de façon générale, mais dans la région de Chicago, l’acheteur et le vendeur retiennent habituellement chacun leur avocat, et le contrat comporte une clause de révision par l’avocat. Les modifications au contrat, la purge du titre, l’acte et les documents de conclusion exigent tous un traitement professionnel.

Faut-il aussi remplir le formulaire de divulgation pour un immeuble locatif?

La loi sur la divulgation s’applique à la vente des maisons de 1 à 4 logements et des unités de copropriété, et ne se limite pas aux résidences occupées par le propriétaire. L’application d’une exemption (par exemple une vente par un fiduciaire ou un transfert à un proche) dépend de la situation; faites-la confirmer par un avocat.

Je suis en Chine. Puis-je vendre sans revenir aux États-Unis?

En général, oui. La pratique courante consiste à utiliser une procuration, ou à signer les documents sur place puis à les renvoyer. Les documents signés en Chine doivent généralement être authentifiés en Chine et faire l’objet d’une apostille. Faites examiner d’avance le modèle de procuration par la compagnie de titre.

Pourquoi dois-je accorder à l’acheteur un crédit de taxes foncières à la conclusion?

Parce que les taxes foncières du comté de Cook sont payées à terme échu : une partie des taxes correspondant à la période où vous étiez propriétaire ne sera facturée qu’après la conclusion et sera payée par l’acheteur. C’est pourquoi le vendeur accorde d’avance à l’acheteur, à la conclusion, un crédit selon le pourcentage prévu au contrat.

Peut-on récupérer les sommes retenues en vertu de FIRPTA?

La retenue est un paiement anticipé de l’impôt définitif. Après avoir produit sa déclaration de revenus, le vendeur peut demander le remboursement de l’excédent; il peut aussi demander à l’IRS, avant la conclusion, une réduction de la retenue. Confirmez les détails avec un comptable.

Après l’inspection, l’acheteur demande beaucoup de réparations. Dois-je accepter?

Non. Le contrat ne permet généralement de formuler des demandes que pour des défauts touchant les composantes principales, et le vendeur peut réparer, accorder un crédit ou refuser; faute d’entente, le contrat peut être résilié selon ses modalités. L’avocat vous aide à évaluer les options.