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Acheteurs et vendeurs étrangersForeign buyers and sellers of Illinois real estate

Wang Law Firm, LLC · Avocat responsable David Wang · Révisé par l'avocat · Mis à jour en octobre 2026

À lire d’abord : ① En date d’octobre 2026, aucune loi en vigueur en Illinois n’interdit aux étrangers ni aux citoyens chinois d’acheter un immeuble résidentiel; l’étranger qui acquiert une terre agricole doit le déclarer au département de l’Agriculture de l’État; ② l’achat d’une maison aux États-Unis ne confère en soi aucun statut d’immigration; ③ il est possible de réaliser la transaction depuis l’étranger, mais le mode de signature doit être confirmé d’avance avec l’avocat et la compagnie de titre; ④ si le vendeur est un étranger, l’acheteur doit habituellement, selon la loi, retenir un impôt sur le prix (FIRPTA), et l’acheteur comme le vendeur doivent s’y préparer tôt.

Bien des clients qui vivent en Chine ou dans un autre pays souhaitent acheter un appartement à Chicago pour leur enfant, ou vendre une maison achetée il y a des années. C’est tout à fait possible sur le plan juridique, et le processus est, pour l’essentiel, le même que pour une transaction locale aux États-Unis : signature du contrat, révision par l’avocat (attorney review), inspection, examen du titre, conclusion de la vente (closing). Les différences tiennent surtout à quatre points : la signature à l’étranger, le transfert transfrontalier des fonds, la retenue d’impôt lorsque le vendeur est un étranger, et les déclarations fiscales pendant la détention et la location. Nous les expliquons un à un ci-dessous. Pour le déroulement général d’un achat ou d’une vente, voir Acheter une maison à Chicago et Vendre une maison à Chicago.

Un étranger peut-il acheter un immeuble en Illinois?

Oui. L’article 7 de la Property Owned By Noncitizens Act de l’Illinois (765 ILCS 60) prévoit que les non-citoyens peuvent acquérir, détenir et aliéner des biens immeubles de la même manière et dans la même mesure que les citoyens américains.

Ces dernières années, plusieurs États ont adopté des lois limitant l’achat par des étrangers (en particulier des citoyens chinois ou des entités liées à la Chine) de terres agricoles ou de terrains situés près d’installations sensibles. Des projets semblables ont aussi été présentés à l’Assemblée générale de l’Illinois pendant la session 2025–2026 mais, selon le registre public des projets de loi de l’Assemblée, ils sont tous restés à l’étape du comité après leur dépôt et n’ont pas été adoptés. Ainsi, en date d’octobre 2026, aucune restriction de ce genre n’est en vigueur en Illinois. La législation peut encore changer; nous vérifierons de nouveau avant la signature du contrat.

Règles en vigueur à surveiller :

Déclaration des terres agricoles : selon l’Agricultural Foreign Investment Disclosure Act de l’Illinois (765 ILCS 50/3), l’étranger qui acquiert ou transfère un intérêt dans une terre agricole en Illinois doit le déclarer au directeur de l’Agriculture de l’État dans les 90 jours; il existe en outre, au niveau fédéral, un régime de déclaration des investissements étrangers auprès du département de l’Agriculture. L’achat d’une maison en ville n’est généralement pas visé.
Examen fédéral : l’achat par un étranger d’un immeuble situé près d’un lieu sensible, comme une installation militaire, peut relever de l’examen du Committee on Foreign Investment in the United States (CFIUS); les règles fédérales prévoient toutefois expressément une exception pour un logement unique (single housing unit) (31 CFR 802.216). L’achat d’une résidence familiale ou d’un appartement locatif n’est généralement pas touché.

Achat immobilier et statut d’immigration : deux choses distinctes

L’achat d’un immeuble aux États-Unis, quel qu’en soit le montant, ne vous donne ni carte verte, ni visa, ni prolongation de séjour, et ne modifie pas les conditions de votre visa actuel. Être propriétaire ne fait pas non plus de vous un résident fiscal américain : la résidence fiscale dépend principalement de critères comme le nombre de jours de présence aux États-Unis (voir Statut d’immigration et résidence fiscale américaine).

L’immigration par investissement EB-5 exige que les fonds soient investis dans une entreprise commerciale créatrice d’emplois; une maison occupée par le propriétaire ou louée ne remplit pas cette exigence (voir Immigration par investissement EB-5). Un acheteur présent aux États-Unis avec un visa ou une carte verte peut acheter une maison; les conditions du prêt sont fixées par le prêteur.

Signer depuis l’étranger

Lorsque l’acheteur ou le vendeur ne se trouve pas aux États-Unis, trois façons de faire sont courantes. Le choix dépend du type de document, des exigences du prêteur et de la compagnie de titre, ainsi que des possibilités offertes là où vous vous trouvez. Nous le confirmons avec la compagnie de titre dès la signature du contrat; n’attendez pas la semaine précédant la conclusion.

Méthode	Comment procéder	Points d’attention
Services notariaux d’une ambassade ou d’un consulat américain	Prendre rendez-vous, avec votre passeport, pour les services notariaux de l’ambassade ou du consulat américain du lieu, et signer en personne	Rendez-vous obligatoire; l’étendue des services et les modalités sont celles qu’annonce actuellement l’ambassade ou le consulat; les documents doivent être en anglais et signés devant l’agent consulaire, sans être signés d’avance
Authentification locale + apostille	En Chine, faire authentifier le document par un office notarial, puis obtenir une apostille (apostille) du ministère chinois des Affaires étrangères (ou d’un bureau local des affaires étrangères qu’il a autorisé)	La Chine applique la Convention de La Haye supprimant l’exigence de la légalisation depuis le 7 novembre 2023 : les documents destinés aux États-Unis n’exigent plus de légalisation consulaire; si la compagnie de titre a des exigences de forme, envoyez-lui d’avance le document pour examen
Notarisation électronique de l’Illinois	Par un notaire titulaire d’une commission de notaire électronique de l’Illinois, au moyen d’une plateforme approuvée par le secrétaire d’État, en audio et vidéo en temps réel	Voir ci-dessous

Notarisation à distance et notarisation électronique en Illinois

L’Illinois Notary Public Act (5 ILCS 312), modifiée par la P.A. 102-160, et les règles d’application du secrétaire d’État, en vigueur depuis le 5 juin 2023, distinguent deux façons de faire :

Notarisation à distance (remote notarization) : document papier, signature manuscrite, par vidéo. Le signataire doit déclarer qu’il se trouve en Illinois pendant la vidéo (5 ILCS 312/6-102.5); une personne à l’étranger ne peut donc pas utiliser cette méthode.
Notarisation électronique (electronic notarization) : document électronique, signature électronique; le notaire doit détenir une commission distincte de notaire électronique, se trouver en Illinois au moment de l’acte et utiliser une plateforme approuvée par le secrétaire d’État. Selon le 5 ILCS 312/3-105(c), lorsque l’acte concerne un bien situé aux États-Unis ou une transaction ayant un lien substantiel avec les États-Unis, le signataire peut se trouver hors des États-Unis.

Autrement dit, la loi de l’État permet la notarisation électronique pour un signataire qui se trouve à l’étranger, mais sa possibilité concrète dépend aussi de l’acceptation des documents électroniques par le prêteur, la compagnie de titre et le bureau d’enregistrement du comté, ainsi que de ce que permet le pays où se trouve le signataire. Notre cabinet ne donne pas d’avis sur la question de savoir si le droit chinois permet cette pratique. Pour un acte qui doit être inscrit, nous recommandons généralement encore l’une des deux premières méthodes.

Procuration (Power of Attorney)

S’il n’est pas pratique pour vous de signer vous-même tous les documents, vous pouvez autoriser un proche, un ami ou un avocat aux États-Unis à signer à votre place. La compagnie de titre exige généralement que la procuration indique l’adresse précise de la propriété et l’objet de la transaction, et examine le texte de la procuration avant la conclusion; la procuration elle-même doit souvent être authentifiée, et il faut parfois en fournir l’original ou l’inscrire avec l’acte. Une procuration signée en Chine doit faire l’objet de l’authentification notariale chinoise et de l’apostille décrites au tableau ci-dessus. Pour une présentation générale de l’authentification et de l’apostille, voir Notariat et apostille et Apostille.

FIRPTA : la retenue lorsque le vendeur est un étranger

Selon la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA, article 1445 de l’Internal Revenue Code), lorsqu’un étranger vend un immeuble situé aux États-Unis, c’est l’acheteur qui est tenu d’effectuer la retenue : il doit habituellement retenir 15 % du montant de la transaction et le verser à l’Internal Revenue Service (IRS). Si l’acheteur n’effectue pas la retenue prévue par la loi, l’IRS peut exiger de lui le paiement de cet impôt. Lorsque le vendeur est un étranger, la question est donc tout aussi importante pour l’acheteur.

Qui est un « étranger » : c’est le statut au sens de la loi fiscale qui compte, et non la nationalité. Le titulaire d’une carte verte ou la personne qui satisfait aux critères de résidence fiscale n’est généralement pas un étranger au sens de FIRPTA. Le vendeur qui n’est pas un étranger signe habituellement, à la conclusion, une attestation de statut de non-étranger (certification of non-foreign status).
Exception pour résidence : si l’acheteur est une personne physique, que le montant de la transaction ne dépasse pas 300 000 $ et que l’acheteur ou un membre de sa famille a l’intention précise d’habiter la maison, au cours de chacune des deux premières périodes de 12 mois suivant la conclusion, pendant au moins 50 % du nombre de jours d’utilisation de la propriété, aucune retenue n’est exigée.
Taux de retenue réduit : si l’acheteur a l’intention d’habiter la maison et que le montant de la transaction dépasse 300 000 $ sans dépasser 1 million de dollars, le taux de retenue est de 10 %.
Demande de réduction de la retenue : si l’impôt réellement dû par le vendeur est bien inférieur au montant de la retenue, l’acheteur ou le vendeur peut demander à l’IRS, au moyen du Form 8288-B, un certificat de retenue (withholding certificate) qui réduit ou supprime la retenue. Cela prend du temps, et la demande doit être présentée le plus tôt possible avant la conclusion.
Formulaires de déclaration : la retenue est déclarée et versée au moyen des Forms 8288 et 8288-A. Lorsque le vendeur produira ensuite sa déclaration de revenus, il pourra déduire la retenue de son impôt, l’excédent lui étant remboursé ou le solde étant à payer; il lui faut habituellement un numéro d’identification de contribuable américain (comme un ITIN).

En pratique, la retenue est généralement prélevée par la compagnie de titre sur le produit revenant au vendeur à la conclusion. L’avocat précise les modalités de la retenue dans le contrat et coordonne l’acheteur, le vendeur, la compagnie de titre et le comptable. Le montant précis de l’impôt et les déclarations sont des questions fiscales; veuillez collaborer avec un comptable (voir la section fiscale).

Pendant la détention : location et déclarations fiscales

Revenus de location : les loyers perçus aux États-Unis par une personne qui n’est pas résidente fiscale américaine sont soumis à des règles particulières de la loi fiscale fédérale : une retenue peut s’appliquer sur le loyer brut, ou la personne peut choisir d’être imposée sur le revenu net (après déduction des dépenses et de l’amortissement). Pour le choix de la méthode et la nécessité d’une déclaration de revenus de l’Illinois, confirmez avec un comptable.
Gain à la vente : la vente soulève la question du gain en capital. L’exclusion du gain sur la vente de la résidence principale (IRC 121) est soumise notamment à des conditions de durée d’occupation, que les étrangers ne remplissent pas toujours.
Planification successorale : un immeuble américain détenu par un non-résident américain peut être soumis plus tard à l’impôt successoral fédéral (estate tax), avec une exemption bien inférieure à celle des citoyens et résidents américains. Il est préférable de planifier le mode de détention dès l’achat (voir Planification successorale transfrontalière).
Taxes foncières : les taxes foncières du comté de Cook sont payées chaque année normalement, sans égard à la nationalité du propriétaire. Les allégements comme l’exemption de propriétaire occupant (Homeowner Exemption) exigent que la maison soit la résidence principale; une maison qui n’est pas occupée par le propriétaire n’y est généralement pas admissible.

Transfert transfrontalier des fonds et sécurité des virements

Les fonds envoyés depuis la Chine doivent respecter la réglementation chinoise sur le contrôle des changes; notre cabinet ne donne pas d’avis sur le droit chinois. Du côté américain :

Prévoyez le moment du virement : un virement international important peut prendre plusieurs jours ouvrables; n’attendez pas un ou deux jours avant la conclusion
Conservez l’ensemble des relevés de virement et des documents sur la provenance des fonds : la banque destinataire, le prêteur ou la compagnie de titre peuvent vous interroger sur l’origine des fonds
Avant le virement, appelez la compagnie de titre à un numéro que vous connaissez déjà (et non au numéro indiqué dans un courriel) pour vérifier le compte de réception
Vérifiez systématiquement tout courriel de « changement de compte »; les avocats et les compagnies de titre ne changent habituellement pas de compte à la dernière minute
Si un virement a déjà été envoyé au mauvais destinataire, communiquez immédiatement avec votre banque pour demander un rappel des fonds et faites un signalement sur le site IC3 du FBI

Au nom de qui détenir l’immeuble : personne physique, fiducie ou LLC

Les acheteurs étrangers demandent souvent s’il faut créer une LLC pour acheter. Une LLC peut isoler les risques liés à l’exploitation d’un immeuble locatif et faciliter l’investissement à plusieurs, mais elle ajoute des frais de constitution et de rapport annuel, les conditions de prêt peuvent différer et le traitement fiscal (surtout pour des membres étrangers) est plus complexe; une résidence occupée par le propriétaire et détenue par une LLC n’ouvre généralement pas droit non plus à l’exemption de propriétaire occupant. La fiducie entre vifs révocable (living trust) sert surtout à éviter l’homologation successorale (probate), mais son effet sur l’impôt successoral des non-résidents américains est limité. Le choix approprié dépend de l’usage prévu, du statut des membres de la famille et de la fiscalité, à évaluer ensemble. Pour une comparaison des modes de détention, voir Conclusion de la vente et titre, ainsi que LLC de l’Illinois et Fiducie entre vifs.

Par ailleurs, le Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) fédéral avait adopté une règle exigeant la déclaration des transferts résidentiels sans financement à une entité ou à une fiducie. Cette règle a été annulée le 19 mars 2026 par la Cour de district fédérale du district Est du Texas (Flowers Title Companies v. Bessent), et le gouvernement a interjeté appel. En date d’octobre 2026, FinCEN indique qu’aucune déclaration n’est exigée pour le moment, c’est-à-dire que la règle n’est pas en vigueur. Nous mettrons cette page à jour lorsque l’appel aura été tranché.

Le rôle de l’avocat à cette étape

Réviser et modifier le contrat pendant la période de révision par l’avocat, en précisant les clauses sur la retenue FIRPTA, la signature à distance et la souplesse de la date de conclusion;
Confirmer le plus tôt possible après la signature, avec la compagnie de titre, quels documents peuvent être signés à l’étranger, quelle méthode d’authentification utiliser et si le texte de la procuration est accepté;
Préparer ou réviser la procuration, l’acte et les documents de conclusion, et vous les expliquer point par point en chinois;
Lorsque le vendeur est un étranger, coordonner avec le comptable la demande 8288-B ou les modalités de la retenue;
Vous représenter à la conclusion et vérifier l’état de règlement et les instructions de paiement.

Situations fréquentes chez les clients d’origine chinoise

Des parents en Chine financent l’achat d’un appartement pour leur enfant qui étudie aux États-Unis : il faut d’abord bien réfléchir au nom sous lequel la propriété sera inscrite. Si elle est inscrite au nom de l’enfant, celui-ci doit avoir au moins 18 ans pour signer lui-même le contrat; si l’enfant est résident fiscal américain, une donation importante reçue d’un proche à l’étranger peut entraîner une obligation de déclaration aux États-Unis (par exemple le Form 3520); consultez un comptable.
Vendre depuis la Chine une maison achetée il y a des années : les questions habituelles sont de savoir si le vendeur est un étranger au sens de FIRPTA, s’il a un ITIN et comment signer la procuration. Il est recommandé de consulter avant la mise en vente.
Immeubles en copropriété (condo) : certains immeubles imposent des restrictions à la location; l’acheteur étranger qui compte louer doit examiner, avant de signer, les documents de la copropriété et les documents de divulgation 22.1.
Signer en se fiant seulement à une traduction chinoise : le contrat et les documents de conclusion font foi en anglais; avant de signer, demandez à l’avocat de vous les expliquer clause par clause en chinois.

Idées reçues

« Acheter une maison permet d’obtenir un statut ou de rester plus longtemps. » Non.
« FIRPTA est l’affaire du vendeur et ne concerne pas l’acheteur. » C’est l’acheteur qui est tenu d’effectuer la retenue et, s’il ne le fait pas, il pourrait devoir payer l’impôt lui-même.
« À l’étranger, n’importe quelle authentification fera l’affaire. » La méthode d’authentification doit être approuvée d’avance par la compagnie de titre, faute de quoi la conclusion pourrait être retardée.
« Les citoyens chinois sont limités pour acheter une maison dans tous les États américains. » Les restrictions varient selon l’État et visent surtout les terres agricoles ou les terrains situés près d’installations sensibles; en date d’octobre 2026, aucune restriction de ce genre n’est en vigueur en Illinois.

Ce que nous pouvons faire

Représenter des acheteurs ou des vendeurs à l’étranger dans des transactions immobilières résidentielles et commerciales en Illinois; Me David Wang communique en français, en anglais et en chinois;
Planifier la signature à distance et préparer la procuration et les documents de conclusion;
Coordonner la retenue FIRPTA, la compagnie de titre et votre comptable;
Donner un avis juridique sur la détention par une LLC ou une fiducie, en collaboration avec des professionnels de la fiscalité.

Questions fréquentes

Je n’ai ni statut aux États-Unis ni numéro d’assurance sociale (Social Security number). Puis-je acheter une maison à Chicago?

Oui. La loi de l’Illinois permet aux non-citoyens de détenir des immeubles. Le processus d’un achat comptant est essentiellement le même que pour un acheteur local; si vous avez besoin d’un prêt, la possibilité d’emprunter et les conditions du prêt sont fixées par le prêteur.

Dois-je venir en personne aux États-Unis pour la conclusion?

Pas nécessairement. Vous pouvez signer à l’étranger au moyen des services notariaux d’une ambassade ou d’un consulat, d’une authentification notariale chinoise suivie d’une apostille, etc., ou autoriser un mandataire à signer en vertu d’une procuration. La méthode doit être confirmée d’avance avec la compagnie de titre.

Puis-je utiliser la notarisation à distance par vidéo de l’Illinois depuis la Chine?

La notarisation à distance de documents papier exige que le signataire se trouve en Illinois; une personne en Chine ne peut pas l’utiliser. La loi de l’État permet la notarisation électronique, pour un signataire à l’étranger, de documents concernant un immeuble aux États-Unis, mais sa possibilité concrète dépend de l’acceptation par la compagnie de titre, le prêteur et le bureau d’enregistrement; notre cabinet ne donne pas d’avis sur le droit chinois.

Je suis un vendeur étranger. Va-t-on retenir 15 % du prix?

En règle générale, l’acheteur doit retenir 15 % du montant de la transaction. Si une exception s’applique, comme celle relative à la résidence, la retenue peut être réduite ou supprimée; vous pouvez aussi demander un certificat de retenue pour la réduire. Le montant retenu est déduit de votre impôt lorsque vous produisez votre déclaration de revenus, l’excédent vous étant remboursé ou le solde étant à payer.

J’ai une carte verte et je vis aux États-Unis. La vente de ma maison est-elle soumise à la retenue FIRPTA?

Le titulaire d’une carte verte n’est généralement pas un étranger au sens de FIRPTA; il lui suffit de signer une attestation de statut de non-étranger à la conclusion. La situation du titulaire d’une carte verte qui vit depuis longtemps à l’étranger est toutefois plus complexe; confirmez avec un comptable.

Faut-il acheter par l’intermédiaire d’une LLC?

Pas nécessairement. La LLC convient à certains immeubles locatifs ou investissements à plusieurs, mais ses coûts et sa fiscalité sont plus complexes; pour une résidence occupée par le propriétaire, elle n’est généralement pas nécessaire. Il est recommandé d’en décider avant l’achat, avec un avocat et un comptable.