海外买家与卖家Foreign buyers and sellers of Illinois real estate
不少客户人在中国或其他国家，想在芝加哥给孩子买一套公寓，或者要卖掉早年买的房子。法律上这完全可行，流程和美国本地买卖大体相同：签合同、律师审阅、验房、产权审查、交割。不同之处主要有四点：签署地点在国外、资金跨境、卖方是外国人时的税款预扣，以及日后持有和出租的报税。本文逐一说明。买卖的一般流程见在芝加哥买房和在芝加哥卖房。
外国人可以在伊利诺伊州买房吗
可以。伊利诺伊州《非公民财产法》（Property Owned By Noncitizens Act，765 ILCS 60）第 7 条规定，非公民可以与美国公民同样的方式和范围取得、持有和处分不动产。
近年多个州通过了限制外国人（特别是中国公民或与中国有关的实体）购买农地或敏感设施附近土地的法律。伊利诺伊州议会在 2025–2026 年会期也有类似提案，但据州议会公开的议案记录，这些议案提出后都停留在委员会阶段，没有通过。所以截至 2026 年 10 月，伊利诺伊州没有生效的此类限制。立法仍可能变化，签约前我们会再核实一次。
需要注意的现行规定：
- 农地申报：依据伊利诺伊州《农业外国投资披露法》（765 ILCS 50/3），外国人取得或转让伊利诺伊州农业用地权益的，须在 90 天内向州农业厅长申报；联邦层面另有农业部的外国投资申报制度。买城市住宅一般不涉及。
- 联邦审查：外国人购买军事设施等敏感地点附近的不动产，可能属于美国外国投资委员会（CFIUS）的审查范围；但联邦规则明确把单套住宅（single housing unit）列为例外（31 CFR 802.216）。普通家庭买自住房或一套出租公寓，一般不受影响。
买房和移民身份是两回事
在美国买房，无论金额多大，都不会让你获得绿卡、签证或延长在美停留期，也不会改变你现有签证的条件。拥有房产也不等于成为美国税务居民，税务居民身份主要看在美停留天数等标准（见移民身份与美国税务居民）。
投资移民 EB-5 要求把资金投入能创造就业的商业企业，自住或出租的住宅不符合要求（见 EB-5 投资移民）。持签证或绿卡在美国的买家可以买房，贷款条件由贷款机构决定。
人在国外，怎么签署
买方或卖方不在美国时，常见做法有三种。选哪一种，要看文件类型、贷款机构和产权公司的要求，以及你所在地的条件。我们会在签约阶段就和产权公司确认，不要等到交割前一周才处理。
| 方式 | 怎么做 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 美国驻外使领馆公证 | 持护照预约美国驻当地使领馆的公证服务，当面签署 | 须提前预约，服务范围和安排以使领馆现行公布为准；文件须为英文，须当着领事官员的面签字，不要事先签好 |
| 当地公证 + 附加证明书 | 在中国由公证处办理公证，再由中国外交部（或其授权的地方外办）出具附加证明书（apostille） | 中国自 2023 年 11 月 7 日起适用《海牙取消认证公约》，送往美国使用的文件不再需要领事认证；产权公司对格式有要求的，要事先发给他们审核 |
| 伊利诺伊州电子公证 | 由持伊利诺伊州电子公证员资格的公证员，通过州务卿批准的平台以实时音视频办理 | 见下文 |
伊利诺伊州的远程公证和电子公证
伊利诺伊州《公证员法》（5 ILCS 312）经 P.A. 102-160 修订，州务卿的实施规则于 2023 年 6 月 5 日生效，区分两种做法：
- 远程公证（remote notarization）：纸质文件、手写签名，通过视频进行。签署人须声明视频期间身在伊利诺伊州（5 ILCS 312/6-102.5），所以人在国外不能用这种方式。
- 电子公证（electronic notarization）：电子文件、电子签名，公证员须持单独的电子公证员资格，办理时须身在伊利诺伊州，并使用州务卿批准的平台。依据 5 ILCS 312/3-105(c)，涉及位于美国的财产或与美国有实质联系的交易时，签署人可以身在美国境外。
也就是说，州法允许为身在国外的签署人办理电子公证，但实际能否使用，还取决于贷款机构、产权公司和县登记机关是否接受电子文件，以及签署人所在国家是否允许。中国法律是否允许这种做法，本所不提供意见。需要登记的契据，我们通常仍建议使用前两种方式。
授权书（Power of Attorney）
如果不方便亲自签署全部文件，可以委托在美国的亲友或律师代签。产权公司一般要求授权书写明具体房产地址和交易事项，并在交割前审核授权书文本；授权书本身往往也须公证，有时还要求提供原件或随契据一起登记。在中国签署的授权书，按上表办理中国公证和附加证明书。公证和附加证明书的一般介绍见公证与认证和海牙认证（附加证明书）。
FIRPTA：卖方是外国人时的预扣
根据《外国人不动产投资税法》（FIRPTA，《国内税收法典》第 1445 条），外国人出售美国不动产时，买方是预扣义务人，通常须从成交金额中预扣 15% 缴给美国国税局（IRS）。买方没有依法预扣的，IRS 可能要求买方承担这笔税款。所以，如果卖方是外国人，这个问题对买方同样重要。
- “外国人”怎么认定：看税法上的身份，不看国籍。持绿卡或符合税务居民标准的人通常不是 FIRPTA 意义上的外国人。卖方不是外国人的，通常在交割时签署非外国身份证明（certification of non-foreign status）。
- 自住房例外：买方是个人，成交金额不超过 30 万美元，且买方本人或家人有明确计划，在交割后头两个 12 个月期间每期都在该房屋居住，居住天数至少占房屋使用天数的 50%，可以不预扣。
- 较低预扣比例：买方打算自住、成交金额超过 30 万但不超过 100 万美元的，预扣比例为 10%。
- 申请减少预扣：卖方的实际应纳税额如果远低于预扣额，买方或卖方可以用 Form 8288-B 向 IRS 申请预扣证明（withholding certificate），减少或免除预扣。这需要时间，应在交割前尽早提交。
- 申报表格：预扣款通过 Form 8288 和 8288-A 申报缴纳。卖方日后报税时可以抵扣已预扣的税款，多退少补，这通常需要卖方有美国纳税人识别号（如 ITIN）。
实际操作中，预扣款一般在交割时由产权公司从卖方所得中扣留。律师会在合同里写清预扣安排，并协调买卖双方、产权公司和会计师。具体税额和申报属于税务问题，请与会计师配合（见税务栏目）。
持有期间：出租和报税
- 出租收入：非美国税务居民在美国的租金收入，按联邦税法有特别规则：可能按毛租金预扣，也可以选择按净收入申报（扣除费用和折旧后计税）。选哪种方式、是否需要申报伊利诺伊州所得税，请与会计师确认。
- 出售收益：出售时有资本利得问题。自住房出售收益排除（IRC 121）有居住年限等条件，外国人往往不一定符合。
- 遗产安排：非美国居民名下的美国房产，日后可能面临美国遗产税，免税额度远低于美国公民和居民。持有方式最好在买房时就规划（见跨境家庭的遗产规划）。
- 房产税：Cook County 房产税每年照常缴纳，与业主国籍无关。屋主豁免（Homeowner Exemption）等需要以该房屋为主要住所，不住的房子一般不适用。
资金跨境与电汇安全
资金从中国汇出，须遵守中国外汇管理规定，本所不就中国法律提供意见。在美国这一侧：
用谁的名义持有：个人、信托还是 LLC
海外买家常问要不要成立 LLC 来买房。LLC 可以隔离出租房的经营风险，便于多人共同投资，但会增加设立和年报的成本，贷款条件可能不同，税务处理（尤其对外国成员）也更复杂；自住房用 LLC 持有，通常也不能享受屋主豁免。可撤销生前信托主要用于避免遗嘱认证，但对非美国居民的遗产税效果有限。哪种方式合适，要结合用途、家庭成员身份和税务一起判断。几种持有方式的对比见交割与产权，另见伊利诺伊州 LLC和生前信托。
另外，联邦金融犯罪执法网络（FinCEN）曾出台规则，要求申报向实体或信托进行的非贷款住宅转让。该规则已于 2026 年 3 月 19 日被得克萨斯州东区联邦地区法院撤销（Flowers Title Companies v. Bessent），政府已上诉。截至 2026 年 10 月，FinCEN 表示目前不要求申报，即该规则没有生效。上诉结果出来后，我们会再更新。
律师在这一步做什么
- 在律师审阅期内审阅和修改合同，写清 FIRPTA 预扣、远程签署、交割日期弹性等条款；
- 签约后尽早和产权公司确认：哪些文件可以在国外签、用哪种公证方式、授权书文本是否接受；
- 准备或审阅授权书、契据和交割文件，并用中文向你逐项解释；
- 卖方是外国人时，协调会计师办理 8288-B 申请或预扣安排；
- 代表你出席交割，核对结算单和付款指示。
华人客户常见情况
- 父母在国内出资，给在美读书的孩子买公寓：要先想清楚房子登记在谁名下。登记在孩子名下的，孩子须年满 18 周岁才能自己签约；孩子是美国税务居民的，收到境外亲属的大额赠与可能有美国申报义务（如 Form 3520），须咨询会计师。
- 早年买的房子，现在人在国内想卖：常见问题是卖方是否属于 FIRPTA 外国人、有没有 ITIN、授权书怎么签。建议挂牌前先咨询。
- 公寓楼（condo）：有的楼对出租有限制，海外买家打算出租的，签约前要查看楼盘章程和 22.1 披露文件。
- 只看中文翻译签字：合同和交割文件以英文为准，签字前请律师用中文逐条讲清楚。
常见误区
- “买了房就能拿身份或者多待些时间。”不能。
- “FIRPTA 是卖方的事，和买方无关。”买方是预扣义务人，没有预扣可能要自己承担。
- “人在国外，随便找个公证就行。”公证方式要事先得到产权公司认可，否则可能耽误交割。
- “中国公民在美国各州买房都受限制。”限制措施因州而异，大多针对农地或敏感设施附近的土地；截至 2026 年 10 月，伊利诺伊州没有此类生效限制。
我们能做什么
- 代表海外买方或卖方办理伊利诺伊州住宅和商业房产交易，全程中文沟通；
- 规划远程签署方案，准备授权书和交割文件；
- 协调 FIRPTA 预扣、产权公司和你的会计师；
- 就 LLC 或信托持有提供法律意见，并与税务专业人士配合。
常见问题
没有美国身份、也没有社会安全号，可以在芝加哥买房吗？
可以。伊利诺伊州法律允许非公民持有不动产。全款购买的流程和本地买家基本相同；需要贷款的，能否贷款和贷款条件由贷款机构决定。
交割时我必须本人来美国吗？
不一定。可以在国外通过使领馆公证、中国公证加附加证明书等方式签署，或者委托代理人凭授权书签署。具体方式要事先和产权公司确认。
伊利诺伊州的远程视频公证，人在中国可以用吗？
纸质文件的远程公证要求签署人身在伊利诺伊州，人在中国不能用。电子公证在州法上允许为身在国外的签署人办理涉及美国房产的文件，但能否实际使用取决于产权公司、贷款机构和登记机关是否接受；中国法律方面本所不提供意见。
我是外国卖家，房款会被扣掉 15% 吗？
一般情况下，买方须从成交金额中预扣 15%。符合自住房等例外的，可以少扣或不扣；也可以申请预扣证明减少预扣。被预扣的金额在你报税时抵扣应纳税款，多退少补。
我持绿卡住在美国，卖房也要被 FIRPTA 预扣吗？
绿卡持有人通常不属于 FIRPTA 意义上的外国人，交割时签署非外国身份证明即可。但长期住在国外的绿卡持有人身份情况较复杂，请与会计师确认。
买房要用 LLC 吗？
不一定。LLC 适合部分出租或多人投资的情况，但成本和税务更复杂，自住房一般没有必要。建议买房前就和律师、会计师一起决定。
官方来源
- 伊利诺伊州议会：HB 2816（含 765 ILCS 60/7 现行条文）
- 伊利诺伊州议会：SB 1364 议案状态
- 765 ILCS 50/3（农业外国投资申报）
- 31 CFR 802.216（CFIUS 不动产交易例外）
- 伊利诺伊州《公证员法》5 ILCS 312
- IRS：FIRPTA Withholding
- IRS：Exceptions from FIRPTA Withholding
- FinCEN：Residential Real Estate FAQs
- FBI 互联网犯罪投诉中心（IC3）
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本页为一般性介绍，不构成法律或税务意见。房地产交易受伊利诺伊州法律和各县市规定管辖，合同条款、税费和交割要求可能调整，个案结果取决于具体事实；签约前请咨询律师并以官方公布为准。本所就伊利诺伊州法律提供房地产交易服务。