在芝加哥买房、卖房
主任律师王晓本人办理伊利诺伊州的住宅和商业房地产交易，范围包括芝加哥市以及库克县（Cook）、杜佩奇县（DuPage）、莱克县（Lake）等周边地区。从你签下买卖合同开始，到交割当天拿到钥匙或收到房款，合同审阅、谈判、产权和交割文件都由律师本人负责，全程可以用中文沟通。
和美国很多地方不同，在芝加哥地区买卖住宅，买方和卖方通常各自聘请律师。常用的 Multi-Board 住宅买卖合同本身就为双方律师留出了审阅期；之后的验房谈判、产权承诺书（title commitment）和测量图（survey）审查、契据和交割文件、交割当天的核对签署，一般也都由双方律师与经纪人、贷款机构、产权公司配合完成。经纪人负责找房、定价和谈价格，律师负责合同条款和法律文件，两者分工不同。对第一次在美国买房、人在国外、或者资金从海外过来的华人客户来说，每一步有人用中文讲清楚，会少很多担心。
从签约到交割：每一步律师做什么
下面以芝加哥地区常见的住宅买卖为例（使用 Multi-Board Residential Real Estate Contract，目前通行的是 8.0 版）。具体期限以你签署的合同为准；公寓、新建房、短售、法拍房和商业物业的流程会有差别。
| 步骤 | 发生什么 | 律师做什么 |
|---|---|---|
| 1. 看房出价 | 买方经纪人协助看房、出价；卖方接受后，合同成立，“合同接受日”（Date of Acceptance）开始起算各项期限。 | 出价前就可以先联系律师，了解合同中哪些条款日后可以通过律师审阅修改、哪些期限会同时起算。卖方在签约前应向买方提供州法要求的住宅披露表（765 ILCS 77），律师会提醒双方。 |
| 2. 签合同 | 双方签署 Multi-Board 合同及附件（例如公寓附件、贷款条件、验房选项）。 | 确认合同中填写的成交价、定金（earnest money）、交割日期、贷款条件、验房选项、随房附带的物品等与双方谈好的一致，并把合同交给对方律师，开始审阅期。 |
| 3. 律师审阅期 | 按 8.0 版合同，双方律师在合同接受日后 5 个工作日内可以批准合同、表示不同意（不得仅以价格为理由），或提出修改；提出修改视为还价。合同接受日后 10 个工作日内仍未就全部修改达成书面一致的，任何一方都可以书面通知终止合同。期限内没有发出通知的，这一条款视为放弃，合同继续有效。 | 逐条审阅合同，提出修改意见（常见的有交割日期与交房安排、定金的保管、贷款和评估条件、房屋“现状”出售的范围、公寓文件、交割时的抵扣），并与对方律师谈判，直到双方书面确认。 |
| 4. 验房与谈判 | 买方请验房师检查房屋。合同选择了验房条款的，买方一般须在合同接受日后 5 个工作日内提出要求或决定是否退出（含铅油漆检测等另有期限）。 | 根据验房报告，代买方提出修理、抵扣（credit）或降价要求，或代卖方回应；把达成的结果写成书面修改。买方决定退出的，按合同在期限内发出通知。 |
| 5. 贷款批准 | 有贷款条件的，买方须在合同约定的截止日前取得贷款机构的书面批准；同时房屋通常要做评估（appraisal）。 | 跟进贷款进度，提醒合同中的截止日；贷款未获批或评估低于成交价时，说明合同给你的选项并按期发出通知。律师不推荐贷款机构，贷款条件由贷款机构决定。 |
| 6. 产权承诺书与测量 | 产权公司出具产权承诺书（title commitment），列出产权现状、例外事项和交割前要满足的要求；独立屋通常还要提供测量图。公寓买方要收到楼盘协会依《公寓法》第 22.1 条提供的文件。 | 审查产权中的旧贷款、留置权、地役权、建筑限制和测量图上的越界问题，要求对方在交割前清理；审阅公寓的章程、预算、储备金、诉讼情况等文件，提示风险。 |
| 7. 交割前核对 | 交割前买方到房屋做最后一次查看（final walk-through），确认房屋状态和约定的修理。 | 出现问题时（例如约定的修理没做、物品被搬走），与对方律师协商在交割时抵扣或其他解决办法。同时核对交割结算单（ALTA settlement statement）上的每一项：房款、定金、房产税和物业费按比例抵扣、转让税、各项费用和应付款。 |
| 8. 交割与登记 | 双方在产权公司签署交割文件，资金按指示划转；契据交由县政府登记（库克县为 Cook County Clerk 的 Recordings 部门）。 | 卖方律师准备契据、转让申报（伊利诺伊州 MyDec 电子申报）和付清证明等文件；买方律师审阅这些文件、陪同买方签署。交割后提醒买方按时申请房产税豁免（如库克县的 Homeowner Exemption，新房主须自己申请）。 |
关于钱的几个原则：伊利诺伊州和县的不动产转让税通常由卖方承担；芝加哥市的转让税分两部分，市税部分通常由买方承担，CTA（芝加哥交通局）部分通常由卖方承担。芝加哥的房屋转让还须结清水费和污水费，并向市财政局办理用水账户的付清证明（Full Payment Certificate）。库克县的房产税是“后付”的，交割时通常按合同约定的方式由卖方向买方按比例抵扣。具体金额按现行规定和账单计算，各项承担方式也可以在合同中另行约定。
我们办理哪些房地产事务
以下事务均以伊利诺伊州法律为准，由王晓律师本人负责。每一单交易都先了解你的身份、资金来源、打算用谁的名字持有房产，再看合同和产权。
买方代理
合同审阅和修改、验房谈判、贷款和评估条件的跟进、产权承诺书和测量图审查、公寓文件审阅、交割结算单核对、陪同交割。买房指南 ›
卖方代理
披露表和合同、验房后谈判、旧贷款清偿（payoff）和留置权清理、准备契据和转让申报、办理芝加哥用水付清证明、交割与收款。卖房指南 ›
公寓（condo）
买方审阅 22.1 文件：章程和规则、预算与储备金、已知或拟议的特别摊派、协会诉讼、保险；卖方按时向协会申请这些文件并交给买方。
独立屋、联排与投资房
独立屋的测量图和越界问题、二至四单元多户住宅的租约和押金交接、投资房的持有方式和租赁安排。出租收入的报税原则见税务栏目。
商业物业买卖与租约
店铺、办公楼、小型商业楼的买卖合同和尽职调查，以及商业租约的审阅和谈判。商业租约指南 ›
人在国外远程交易
人在中国或其他国家时，可以通过授权书（Power of Attorney）或在当地签署交割文件完成交易；在中国签署的文件，通常须经中国公证并办理附加证明书（apostille）。海外买家与卖家 ›
华人客户常见情况
第一次在美国买房
美国的买房流程、术语和分工和国内很不一样：定金放在哪里、什么时候可以退出合同、产权保险是什么、交割那天要带什么。我们会在签约前用中文把流程讲一遍，之后每一步提前告诉你要做什么。
持签证或绿卡买房
伊利诺伊州买房本身不要求是美国公民或绿卡持有人。能否贷款、贷款条件如何，由贷款机构根据你的身份、收入和信用决定。买房也不会带来移民身份，这一点与 EB-5 不同。
资金从海外汇入
资金从中国汇出须遵守中国外汇管理规定，本所不就中国法律提供意见。在美国这一侧：大额电汇时银行和贷款机构可能询问资金来源，请保留完整的转账记录，并尽早把首付款和交割款转到位。
电汇诈骗
房地产交易是电汇诈骗的高发领域，骗子会冒充律师、经纪人或产权公司发邮件“更改收款账户”。任何电汇指令，转账前都要用你事先已知的电话号码打电话核实。如果已经被骗，立即联系你的银行，并向 FBI 的 IC3 报案。
外国卖家与 FIRPTA
外国人出售美国不动产时，一般由买方在交割时依《国内税收法》第 1445 条预扣一部分款项交给 IRS；符合条件的情况下可以减少或免除预扣。因为预扣义务在买方，卖方是外国人这件事对买卖双方都重要。只讲原则，具体请与会计师配合。
常见问题
已经有经纪人了，还需要律师吗？
需要考虑。经纪人负责找房、定价和谈价格；合同条款的修改、产权问题、契据和交割文件属于法律事务。在芝加哥地区，买卖双方各自聘请律师是普遍做法，Multi-Board 合同也专门为律师留出了审阅期。律师会与你的经纪人、贷款机构和产权公司配合，而不是替代他们。
合同已经签了，现在找律师还来得及吗？
要看审阅期是否还在。使用 8.0 版 Multi-Board 合同的，律师审阅期一般是合同接受日后 5 个工作日，期限内没有发出通知，这一条款视为放弃。所以签完合同请马上联系律师，并把合同全文和所有附件一起发过来。
律师审阅期内可以退出合同吗？
按 8.0 版合同，律师可以在审阅期内表示不同意（不得仅以价格为理由）或提出修改；提出修改后，如果在合同接受日后 10 个工作日内双方仍未就全部修改达成书面一致，任何一方都可以书面通知终止合同。具体效果以你签的合同版本和条款为准，请让律师按时、以合同要求的方式发出通知。
我人在国外，可以在芝加哥买房或卖房吗？
可以。常见做法是签署授权书，由你信任的人代签交割文件，或者在你所在地签署交割文件后寄回。在中国签署的文件，通常需要中国公证机构公证并办理附加证明书；贷款机构和产权公司对授权书和签署方式可能有自己的要求，要提前确认。详见海外买家与卖家和附加证明书。
房子应该写谁的名字？用 LLC 还是信托？
没有统一答案，取决于你的用途（自住还是出租）、婚姻状况、是否有贷款、遗产安排和税务情况。自住房常见的是个人或夫妻共同持有，或放入可撤销生前信托；出租房有时考虑 LLC，但有贷款时须先确认贷款机构是否接受。各种方式的对比见交割与产权。
律师费和交割费用大概多少？
律师费会在了解交易类型（买方或卖方、住宅或商业、是否涉及海外签署或公司持有）后单独报价并书面确认。转让税、登记费和产权保险费由州、县、市现行规定和产权公司收费标准决定，交割前会列在交割结算单上，我们会逐项和你核对。
可以全程用中文沟通吗？
可以。王晓律师本人可用中文、英文、法语沟通。合同和交割文件以英文签署，我们会逐条用中文解释含义；与对方律师、经纪人、贷款机构和产权公司的沟通由我们用英文处理。
官方来源
- 伊利诺伊州《住宅不动产披露法》（765 ILCS 77）：Illinois General Assembly
- 库克县房产税豁免：Cook County Assessor – Exemptions
- 芝加哥市不动产转让税：City of Chicago – Real Property Transfer Tax
- FIRPTA 预扣：IRS – FIRPTA Withholding
- 网络诈骗报案：FBI Internet Crime Complaint Center (IC3)
买房卖房，先请律师看合同。预约律师咨询，或致电 (312) 519-1115、微信 WangLawpllc。签约后请尽快把合同和附件发给我们，以免错过律师审阅期和验房期。我们不对任何交易结果作出保证。
本页为一般性介绍，不构成法律或税务意见。房地产交易受伊利诺伊州法律和各县市规定管辖，合同条款、税费和交割要求可能调整，个案结果取决于具体事实；签约前请咨询律师并以官方公布为准。本所就伊利诺伊州法律提供房地产交易服务。