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Closing et titreClosing and title in Illinois

Wang Law Firm, LLC · Avocat responsable David Wang · Révisé par l'avocat · Mis à jour en octobre 2026

À lire d’abord : ① L’engagement de titre (title commitment) doit être examiné point par point avant la conclusion de la vente (closing), en particulier les « exigences » et les « exceptions »; ② le nom et le mode de détention de la propriété doivent être décidés avant la rédaction de l’acte de transfert : tout changement ultérieur exige un nouvel acte; ③ en Illinois, la copropriété entre époux (tenancy by the entirety) ne s’applique qu’à la propriété qui constitue la résidence (homestead) d’époux (ou de partenaires d’union civile); ④ considérez d’abord tout courriel annonçant que « le compte de paiement a changé » comme une fraude, et vérifiez à un numéro que vous connaissiez déjà; ⑤ la règle de FinCEN sur la déclaration des transactions immobilières résidentielles est actuellement suspendue à la suite d’un jugement, mais l’appel est pendant : vérifiez auprès de la compagnie de titre avant le closing.

Dans la région de Chicago, entre la signature du contrat et la remise des clés, l’essentiel du travail porte sur le « titre » (title) : confirmer que le vendeur a bien le droit de vendre, que les prêts et privilèges grevant la propriété seront remboursés au closing, que l’acheteur reçoit un titre libre, couvert par une assurance titre, puis faire enregistrer l’acte de transfert auprès du comté. Cette étape est généralement menée conjointement par les avocats de l’acheteur et du vendeur, la compagnie de titre (title company) et le prêteur. Cet article expose les principes et les points clés; pour l’ensemble du processus d’achat et de vente, voir Acheter une propriété à Chicago et Vendre une propriété à Chicago.

Comment lire l’engagement de titre

L’engagement de titre est un document délivré avant le closing par l’assureur de titres, qui s’engage à émettre une police d’assurance titre aux conditions indiquées une fois les conditions énumérées remplies. On utilise couramment le modèle ALTA (American Land Title Association, association américaine des assureurs de titres), qui se divise principalement comme suit :

Partie	Contenu	Points à examiner
Schedule A	Type de police à émettre, assuré proposé, montant de l’assurance, nature du droit de propriété, propriétaire actuellement inscrit (vesting), description légale du terrain	Le propriétaire inscrit est-il bien le vendeur avec qui vous avez signé? L’adresse, le PIN (numéro d’identification de la propriété) et la description légale concordent-ils avec le contrat? Le nom de l’acheteur et le mode de détention sont-ils exacts?
Schedule B, partie I : exigences (Requirements)	Conditions à remplir avant l’émission de la police, comme le paiement du prix, la signature et l’enregistrement de l’acte de transfert et des documents d’hypothèque, le remboursement des hypothèques existantes, la remise des documents d’autorisation d’une société ou d’une fiducie	Qui doit remplir chaque exigence, et comment, avant le closing; si le vendeur est une société, une fiducie ou une succession, les documents d’autorisation sont souvent déterminants
Schedule B, partie II : exceptions (Exceptions)	Éléments non couverts par la police, comme les servitudes de passage (easement), les restrictions de construction, la déclaration de copropriété, les exceptions générales, la taxe foncière non encore exigible	Quelles exceptions sont acceptables, lesquelles doivent être supprimées ou faire l’objet d’une couverture supplémentaire; les exceptions générales peuvent-elles être supprimées au moyen du certificat de localisation et d’une déclaration sous serment du vendeur?

L’engagement énumère aussi les jugements, privilèges et hypothèques impayées. Pour tout élément que vous ne comprenez pas, ne présumez pas que « la compagnie de titre s’en occupera » : votre avocat doit confirmer s’il sera réglé au closing ou si vous devrez encore le subir après l’achat.

Assurance titre : police du propriétaire et police du prêteur

Police du prêteur (lender’s policy) : habituellement exigée par le prêteur lors d’un achat financé, elle protège la sûreté hypothécaire du prêteur; son montant est généralement lié au montant du prêt, et elle ne protège pas l’acheteur lui-même.
Police du propriétaire (owner’s policy) : elle protège le titre de l’acheteur lui-même; dans les limites de la couverture, elle assure la défense et l’indemnisation en cas de vice de titre couvert. La prime est habituellement payée une seule fois au closing, et la police demeure en vigueur tant que vous (ou certains héritiers) détenez la propriété.

Pour un achat entièrement comptant, il n’y a pas de police du prêteur, et la police du propriétaire prend d’autant plus d’importance. La répartition des frais et l’ajout éventuel d’avenants (endorsement) sont déterminés selon le contrat et les circonstances de la transaction; l’avocat les vérifie lors de la révision du contrat et de l’engagement.

Certificat de localisation (survey)

Le certificat de localisation est préparé par un arpenteur titulaire d’un permis; il montre les limites du terrain, l’emplacement de la maison et du garage, les clôtures, les servitudes et l’existence éventuelle d’empiètements (encroachment). Il est habituellement nécessaire pour une maison individuelle ou une maison en rangée; une unité de copropriété ne nécessite généralement pas de certificat distinct, la déclaration de copropriété et le plan enregistré faisant foi. L’avocat le compare à l’engagement : la clôture du voisin empiète-t-elle, une construction se trouve-t-elle sur une servitude, et peut-on, sur cette base, supprimer les exceptions générales de l’engagement?

Types d’actes de transfert

Acte	Principe	Usage courant
Acte avec garantie (warranty deed)	Le cédant donne une garantie relativement complète sur le titre; forme légale prévue à 765 ILCS 5/9	Vente résidentielle ordinaire par un vendeur particulier
Acte avec garantie limitée (special warranty deed)	Le cédant garantit seulement ne pas avoir causé de vice de titre pendant sa propre période de détention	Vendeur société ou banque, promoteur de constructions neuves
Acte de renonciation (quitclaim deed)	Transfère seulement les droits que le cédant détient à ce moment, sans garantie de titre (765 ILCS 5/10)	Transfert entre membres d’une famille, transfert à l’un des ex-époux après un divorce, correction d’un nom
Acte du fiduciaire (trustee’s deed)	Le fiduciaire transfère au nom de la fiducie; la garantie est habituellement limitée	Vendeur qui est une fiducie foncière (land trust) ou une fiducie entre vifs

Le type d’acte est habituellement prévu au contrat. Pour l’acheteur, la protection du titre repose surtout sur l’assurance titre, et pas seulement sur la garantie contenue dans l’acte; selon le type d’acte, l’avocat ne met pas l’accent sur les mêmes points.

Modes de détention du titre

Le mode de détention détermine comment la propriété est transmise au décès, comment elle est traitée en cas de divorce, si les créanciers peuvent la saisir et qui devra signer lors d’une vente ultérieure. Voici une comparaison des principaux modes (pour la planification successorale, voir Droit de la famille et planification successorale; pour la fiscalité, voir notre section fiscalité) :

Mode	Points clés	Points d’attention
Propriété individuelle (sole ownership)	Au nom d’une seule personne; la disposition est la plus simple	Au décès, il faut généralement passer par l’homologation successorale (probate); pour une personne mariée, un bien détenu seul n’est pas forcément un bien personnel en cas de divorce
Propriété conjointe avec gain de survie (joint tenancy)	Au décès d’un copropriétaire, sa part revient automatiquement au copropriétaire survivant (droit de survie); l’acte doit indiquer expressément une détention en joint tenancy et non en tenancy in common (765 ILCS 1005/1)	Le survivant obtient la totalité, ce qui peut contredire le testament; les créanciers de chaque copropriétaire peuvent saisir sa part
Copropriété par parts (tenancy in common)	Chacun détient une part, les parts peuvent être inégales et chacun peut léguer la sienne; c’est le mode par défaut lorsque l’acte ne mentionne pas expressément la joint tenancy	Au décès d’un copropriétaire, sa part passe généralement par l’homologation successorale; il est conseillé que les copropriétaires conviennent par écrit de leurs apports et des modalités de vente
Copropriété entre époux (tenancy by the entirety)	S’applique uniquement à la propriété qui constitue la résidence d’époux ou de partenaires d’union civile; la vente ou l’hypothèque exige la signature des deux; après un jugement de divorce, elle se convertit généralement en tenancy in common (765 ILCS 1005/1c)	Ne peut être utilisée par des personnes non mariées ni pour une propriété non occupée; la protection contre les dettes personnelles de l’un des époux est limitée et doit être évaluée au cas par cas
Fiducie foncière (land trust)	Arrangement courant en Illinois dans lequel un fiduciaire (habituellement une banque ou une société de fiducie) détient le titre, les bénéficiaires conservant la gestion et les revenus	Les bénéficiaires n’apparaissent pas dans les registres publics, mais ne sont pas anonymes à l’égard du gouvernement et des tribunaux; il y a des frais et des formalités, ce qui exige une évaluation distincte
Fiducie entre vifs révocable (revocable living trust)	La propriété est transférée à la fiducie; au décès, le fiduciaire remplaçant s’en occupe, ce qui évite l’homologation successorale; lorsque des époux sont les principaux bénéficiaires, l’effet de la tenancy by the entirety peut être conservé aux conditions prévues par la loi	Il faut vérifier les exigences du prêteur et de l’assurance titre relativement à la détention par une fiducie, ainsi que la demande d’exemption de taxe foncière; voir Fiducie entre vifs
Société à responsabilité limitée (LLC)	Courante pour les immeubles de placement et locatifs; elle sépare la responsabilité d’exploitation des autres biens personnels	Un prêt résidentiel ne peut habituellement pas être demandé au nom d’une LLC; il y a des obligations de constitution et de rapport annuel, et l’exemption pour résidence occupée par le propriétaire ne peut pas être demandée; voir Constituer une LLC en Illinois

Il n’existe pas de « meilleur » mode de détention : le choix dépend de l’état matrimonial, du statut et de la résidence fiscale, de la présence d’enfants, de l’usage de la propriété (résidence ou location) et de la provenance des fonds. Si l’un des époux n’est pas citoyen américain, ou s’il n’est pas résident fiscal, le traitement des donations et de l’impôt successoral peut différer de celui d’un couple de citoyens américains; il est conseillé de collaborer avec un comptable (voir La résidence fiscale américaine).

Documents de clôture et règlement des sommes

Relevé de règlement : on utilise habituellement le relevé de règlement ALTA (ALTA Settlement Statement), qui indique chaque somme de l’acheteur et du vendeur. Pour un achat financé, le prêteur doit aussi remettre à l’emprunteur l’exposé de clôture (Closing Disclosure) au moins 3 jours ouvrables avant le closing.
Répartition proportionnelle de la taxe foncière : la taxe foncière du comté de Cook est payée « à terme échu », c’est-à-dire que la taxe d’une année est payée l’année suivante. Au closing, on calcule habituellement, selon les modalités prévues au contrat, la taxe impayée correspondant à la période de détention du vendeur, qui est accordée à l’acheteur sous forme de crédit (credit).
Acte de transfert et déclaration de transfert : le vendeur signe l’acte de transfert; le transfert doit faire l’objet d’une déclaration de transfert immobilier (PTAX-203) déposée par le système MyDec du ministère du Revenu de l’Illinois.
Droits de mutation : les droits de mutation de l’État, du comté et de la ville sont calculés selon les règles en vigueur de chacun. Ceux de l’État et du comté de Cook sont habituellement à la charge du vendeur; les droits de mutation de la ville de Chicago comportent deux parties, la part municipale étant généralement à la charge de l’acheteur et la part CTA (transport en commun de Chicago) généralement à la charge du vendeur. Pour les municipalités de banlieue, l’existence de tels droits et la partie qui les assume varient d’une municipalité à l’autre.
Certificat d’eau de Chicago : pour le transfert d’une propriété située à Chicago, le service des finances de la ville doit d’abord délivrer un « certificat de paiement intégral » (Full Payment Certificate) des frais d’eau et autres services publics; sans lui, on ne peut obtenir le timbre des droits de mutation de la ville, et l’acte ne peut être enregistré.
Autres : déclaration sous serment du vendeur relative au titre (affidavit of title), lettre de remboursement de l’ancien prêt (payoff letter), instructions de paiement, documents 22.1 de la copropriété et attestation de paiement des frais de copropriété, etc.

Enregistrement : le bureau du greffier du comté de Cook

Dans le comté de Cook, l’enregistrement des actes relève du service des enregistrements du bureau du greffier du comté (Cook County Clerk) (l’ancien bureau d’enregistrement des actes a été fusionné avec le bureau du greffier). L’acte enregistré doit indiquer le PIN de la propriété, la description légale complète et l’adresse, le nom et l’adresse du cessionnaire, le nom et l’adresse auxquels les futurs comptes de taxe foncière seront envoyés, ainsi que les renseignements sur la personne qui a préparé le document, et être accompagné de la déclaration de transfert et du timbre des droits de mutation ou d’une mention d’exemption. L’enregistrement est généralement effectué par la compagnie de titre après le closing. Lorsque vous recevez l’acte enregistré, vérifiez les noms et le mode de détention; vous pouvez aussi vous inscrire gratuitement, sur le site du bureau du greffier du comté, à l’« alerte de fraude immobilière » (Property Fraud Alert), qui vous avise lorsque quelqu’un enregistre un document visant votre propriété. Pour la demande d’exemption de taxe foncière après le closing, voir Acheter une propriété à Chicago.

Prévenir la fraude par virement

Les fonds de clôture sont habituellement virés, et les fraudeurs piratent ou usurpent la boîte courriel de l’avocat, du courtier ou de la compagnie de titre pour annoncer un « nouveau compte de paiement ». Une fois un virement effectué, il est très difficile de récupérer les fonds.

Dès la signature du contrat, confirmer en personne ou par téléphone le processus de virement avec l’avocat et la compagnie de titre, et noter leurs numéros de téléphone
Avant le virement, vérifier le nom du titulaire, le numéro de compte et le montant à un numéro que vous connaissiez déjà (et non celui indiqué dans le courriel)
Vérifier d’abord tout courriel, texto ou message WeChat annonçant un « changement de compte temporaire » ou exigeant un virement « aujourd’hui même »
Ne pas envoyer de numéros de compte bancaire, de pièces d’identité ou d’autres renseignements sensibles par courriel
Après le virement, téléphoner aussitôt pour confirmer que le destinataire a bien reçu les fonds
En cas de fraude, communiquer immédiatement avec la banque émettrice pour demander le rappel du virement (recall) et faire un signalement au centre des plaintes pour crimes sur Internet du FBI (IC3)

Les fonds transférés depuis la Chine doivent respecter la réglementation chinoise sur le contrôle des changes; notre cabinet ne donne pas d’avis sur le droit chinois. Du côté américain, la banque peut poser des questions sur la provenance des fonds lors d’un virement important; conservez un dossier complet des virements et prévoyez le délai de réception des fonds.

La règle de FinCEN sur la déclaration des transferts immobiliers résidentiels

La règle sur l’immobilier résidentiel (Residential Real Estate Rule) du Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) du département du Trésor américain exige que, lors de transferts d’immeubles résidentiels à une entité ou à une fiducie, sans prêt d’une institution réglementée (par exemple un achat entièrement comptant au nom d’une LLC ou d’une fiducie), une partie intervenant dans le closing déclare à FinCEN des renseignements sur le cessionnaire et ses propriétaires bénéficiaires, entre autres. Cette règle est entrée en vigueur le 1er mars 2026; le 19 mars 2026, la Cour fédérale de district du district est du Texas l’a annulée dans l’affaire Flowers Title Companies v. Bessent, et FinCEN a interjeté appel devant la Cour d’appel du cinquième circuit. FinCEN a indiqué que, tant que le jugement d’annulation demeure en vigueur, les personnes visées n’ont pas à produire de déclaration. Ainsi, en date d’octobre 2026, la règle n’est pas appliquée. L’issue de l’appel pourrait changer la situation : si vous achetez entièrement comptant au nom d’une LLC ou d’une fiducie, vérifiez les exigences les plus récentes avec votre avocat et la compagnie de titre avant le closing, et préparez les renseignements sur les propriétaires bénéficiaires.

Ce que fait l’avocat à cette étape

Il examine point par point l’engagement de titre et le certificat de localisation, communique avec l’avocat de l’autre partie et la compagnie de titre au sujet des exceptions et des exigences, et formule des objections au besoin;
il confirme avec vous le nom du cessionnaire et le mode de détention avant que l’acte de transfert soit finalisé;
lorsqu’il représente le vendeur, il rédige l’acte de transfert, prépare la déclaration sous serment du vendeur, organise le remboursement de l’ancien prêt, et s’occupe de la déclaration de transfert et du certificat d’eau de Chicago;
il vérifie chaque somme du relevé de règlement, y compris le crédit de taxe foncière, les frais de copropriété et la répartition des droits de mutation;
il assiste au closing et, si vous êtes à l’extérieur de la ville ou à l’étranger, organise à l’avance la signature et la notarisation des documents (voir Acheteurs et vendeurs à l’étranger).

Situations fréquentes des clients sinophones

Graphie des noms : le nom anglais et le deuxième prénom doivent être identiques sur le passeport, le permis de conduire, les documents de prêt et l’acte de transfert; des différences d’orthographe peuvent causer des difficultés lors d’une vente ou d’une succession ultérieure.
Parents qui paient et enfants inscrits au titre (ou l’inverse) : cela peut entraîner une déclaration de donation et avoir des effets sur la succession; il est conseillé de vérifier avec un comptable avant le closing.
Un des époux à l’étranger : la tenancy by the entirety exige la signature des deux époux; prévoyez à l’avance une procuration ou une notarisation à l’étranger.
Penser à la succession dès l’achat : acheter directement au nom d’une fiducie entre vifs est souvent plus simple que d’y transférer la propriété plus tard.

Idées reçues

« Avec une assurance titre, pas besoin de lire l’engagement » : les exceptions sont précisément ce que l’assurance ne couvre pas.
« Si un couple inscrit ses deux noms, c’est automatiquement une tenancy by the entirety » : l’acte doit indiquer expressément le mode de détention.
« Après le closing, il suffit d’un quitclaim deed pour changer soi-même le nom » : cela peut avoir des effets sur le prêt, l’assurance titre et l’exemption de taxe foncière, et même entraîner des conséquences fiscales.

Ce que nous pouvons faire

Vous expliquer dans votre langue l’engagement de titre, le certificat de localisation et le relevé de règlement, et traiter les questions de titre en votre nom;
vous aider à choisir un mode de détention adapté à votre situation familiale et fiscale, en collaboration avec votre comptable;
représenter l’acheteur ou le vendeur pour le closing, la déclaration de transfert et l’enregistrement;
organiser un processus de signature à distance pour les clients qui se trouvent à l’étranger.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre la compagnie de titre et l’avocat?

La compagnie de titre effectue la recherche de titre, délivre l’engagement et la police, et agit souvent comme agent de clôture qui reçoit et verse les fonds; elle ne représente les intérêts ni de l’acheteur ni du vendeur. L’avocat vous représente personnellement : il révise le contrat et les documents de titre, formule des objections et négocie en votre nom.

Puis-je me passer de la police du propriétaire?

La police du prêteur ne protège que le prêteur. La décision de souscrire la police du propriétaire vous appartient, mais elle est la principale source de protection du titre de l’acheteur, surtout pour un achat entièrement comptant. La partie qui en assume le coût est déterminée par le contrat.

Des conjoints non mariés peuvent-ils utiliser la tenancy by the entirety?

Non. L’Illinois ne permet ce mode qu’aux époux ou aux partenaires d’union civile, pour la propriété qui constitue leur résidence; si les conditions ne sont pas remplies, la loi considère qu’il s’agit d’une joint tenancy. Les conjoints non mariés choisissent habituellement entre la joint tenancy et la tenancy in common.

Combien de temps après le closing reçoit-on l’acte enregistré?

Cela dépend du rythme de traitement du comté et du moment où la compagnie de titre dépose l’acte; chaque transaction est différente. Vous pouvez consulter les registres d’enregistrement sur le site du bureau du greffier du comté.

Puis-je transférer la propriété à une fiducie ou à une LLC après le closing?

Oui, mais il faut d’abord examiner les clauses du prêt, le maintien de l’assurance titre, l’exemption de taxe foncière et la déclaration de transfert, ainsi que la possibilité que la règle de déclaration de FinCEN s’applique, entre autres. Il est préférable de décider du mode de détention avant l’achat.

Que faire si je découvre, après le virement, que j’ai viré au mauvais compte?

Communiquez immédiatement avec votre banque pour demander le rappel du virement, avisez en même temps votre avocat et la compagnie de titre, et faites un signalement à l’IC3 du FBI. Plus vous agissez vite, plus les chances de récupérer les fonds sont grandes, mais leur récupération ne peut être garantie.

Sources officielles

Lectures connexes

L’engagement de titre vous semble obscur, ou vous n’avez pas encore décidé au nom de qui détenir la propriété? Pour acheter ou vendre, faites d’abord réviser le contrat et les documents de titre par un avocat. Prenez rendez-vous pour une évaluation avec un avocat, ou appelez le (312) 519-1115.

Cette page est informative et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Les transactions immobilières relèvent du droit de l’Illinois et des règles des comtés et des villes; les clauses contractuelles, taxes, frais et exigences de conclusion peuvent changer, et l’issue dépend des faits propres à chaque dossier. Consultez un avocat avant de signer et fiez-vous aux sources officielles. Notre cabinet offre des services de transactions immobilières en droit de l’Illinois.