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Acheter une propriété à ChicagoBuying a home in Chicago

Wang Law Firm, LLC · Avocat responsable David Wang · Révisé par l'avocat · Mis à jour en octobre 2026

À lire d’abord : ① Les ventes résidentielles de la région de Chicago utilisent habituellement le contrat type Multi-Board, qui prévoit après la signature une courte période de révision par l’avocat (attorney review; actuellement, dans la version 8.0, 5 jours ouvrables suivant l’acceptation de l’offre); il est préférable de retenir un avocat avant de signer; ② l’inspection, le prêt et les documents de copropriété ont chacun leurs propres délais, et laisser passer un délai équivaut souvent à renoncer à un droit; ③ vous pouvez acheter avec un visa ou une carte verte; la possibilité d’obtenir un prêt et son montant sont déterminés par le prêteur; ④ avant de virer la mise de fonds et le solde, vérifiez absolument les instructions de paiement à un numéro de téléphone que vous connaissiez déjà; ⑤ le nom sous lequel vous détenez la propriété et le mode de détention auront des effets sur une succession, un divorce et la fiscalité : décidez-en dès la signature.

À Chicago et dans les comtés voisins de Cook, de DuPage et de Lake, l’acheteur et le vendeur d’une propriété résidentielle retiennent habituellement chacun leur avocat. L’avocat ne choisit pas la propriété à votre place et ne négocie pas le prix pour vous : une fois le prix convenu avec le vendeur, il règle les questions juridiques liées au contrat, à l’inspection, au titre, au prêt et au closing. Cette page présente le processus d’achat dans l’ordre chronologique et explique les situations particulières que rencontrent souvent les acheteurs sinophones.

De la signature au closing

Étape	Points clés	Ce que fait l’avocat
Offre et signature	Le courtier remplit le contrat Multi-Board, les parties signent, et la date d’acceptation est la « date d’acceptation » (Date of Acceptance)	Il peut examiner les clauses clés avant la signature; la révision commence dès la signature
Période de révision par l’avocat	Dans les 5 jours ouvrables suivant la date d’acceptation, l’avocat peut approuver, proposer des modifications ou désapprouver	Il révise toutes les clauses et propose par écrit des modifications à l’avocat de l’autre partie
Inspection	Selon la clause d’inspection choisie au contrat, l’inspection et les demandes doivent être faites dans le délai prévu	Il rédige, à partir du rapport d’inspection, les demandes de réparation ou de crédit et les négocie
Prêt	Présenter la demande de prêt dans les délais, faire l’évaluation et obtenir l’approbation avant la date de la condition de financement	Il surveille les délais et, au besoin, demande une prolongation ou met fin au contrat par écrit
Titre et certificat de localisation	La compagnie de titre délivre l’engagement de titre; un certificat de localisation est généralement aussi nécessaire pour une maison individuelle	Il examine les exceptions et exige que le vendeur les fasse radier
Avant le closing	Vérification finale de l’état de la propriété (final walk-through) et confirmation des fonds	Il vérifie le relevé de règlement et tous les documents de clôture
Closing et enregistrement	Signature des documents, paiement, remise des clés; l’acte de transfert est envoyé au comté pour enregistrement	Il assiste au closing et assure le suivi de l’enregistrement et des formalités postérieures

Le contrat et la période de révision par l’avocat

Le contrat le plus utilisé dans la région de Chicago est le Multi-Board Residential Real Estate Contract (contrat immobilier résidentiel multi-associations), élaboré conjointement par l’Illinois Real Estate Lawyers Association (association des avocats en droit immobilier de l’Illinois), la Chicago Association of REALTORS (association des courtiers immobiliers de Chicago) et d’autres organismes; la version en vigueur est la version 8.0, lancée en 2025.

Selon la clause de révision par l’avocat de la version 8.0, dans les 5 jours ouvrables suivant la date d’acceptation, l’avocat de l’une ou l’autre partie peut :

approuver le contrat;
désapprouver le contrat (mais pas uniquement pour une question de prix), ce qui y met fin;
proposer des modifications (sauf au prix). Ces modifications sont considérées comme une contre-offre : si, dans les 10 jours ouvrables suivant la date d’acceptation, les parties n’ont toujours pas convenu des modifications par écrit, l’une ou l’autre peut mettre fin au contrat;
formuler des suggestions désignées au contrat comme ne constituant pas une contre-offre; si l’autre partie les refuse, le contrat se poursuit normalement.

Si aucun avis écrit n’est envoyé pendant la période de révision, le droit de révision est réputé abandonné et le contrat prend effet selon ses clauses initiales. Il est donc possible de « signer d’abord, puisque l’avocat révisera ensuite », mais à condition de transmettre immédiatement le contrat à l’avocat. Les délais peuvent varier selon la version et les annexes; ce sont ceux du texte que vous signez qui s’appliquent.

Clauses souvent modifiées lors de la révision par l’avocat

la date de closing, la date de prise de possession, et les arrangements permettant au vendeur de demeurer dans la propriété après le closing (post-closing possession);
la liste des électroménagers et des biens meubles inclus dans la vente;
le délai, le type et le montant prévus dans la condition de financement;
le choix et le délai de la clause d’inspection;
le montant de l’acompte (earnest money), son dépositaire et les conditions de remboursement;
les déclarations et garanties du vendeur, par exemple s’il a reçu des avis d’infraction ou s’il existe des rénovations non autorisées;
la portée de la clause de vente « telle quelle » (as-is).

Inspection et négociation des réparations et des crédits

La version 8.0 offre plusieurs options d’inspection : renoncer à l’inspection; inspecter puis pouvoir demander des réparations; ou inspecter sans présenter de demandes (on poursuit si l’on est satisfait, sinon on met fin au contrat). Si vous choisissez l’option permettant de présenter des demandes, celles-ci se limitent généralement aux défauts importants des composantes principales, comme la structure, la toiture, la plomberie, l’électricité, le chauffage et la climatisation; présenter des demandes visant des aspects esthétiques comme la finition ou la peinture, ou l’usure normale, peut donner au vendeur le droit de mettre fin au contrat. À partir du rapport d’inspection, l’avocat retient les points qui méritent d’être négociés et propose par écrit des réparations, une réduction de prix ou un crédit au closing. Le délai d’inspection est très court : nous vous conseillons de réserver un inspecteur le jour même de la signature.

Condition de financement et évaluation

La condition de financement (financing contingency, autrefois appelée mortgage contingency) protège le droit de « se retirer si l’on n’obtient pas le prêt ». Par défaut, la version 8.0 prévoit que l’acheteur doit présenter sa demande de prêt et payer les frais de demande dans les 10 jours ouvrables suivant la date d’acceptation; la date de la condition de financement est, par défaut, la plus rapprochée de ces deux dates : 45 jours après la date d’acceptation ou 5 jours ouvrables avant le closing, les parties pouvant convenir autrement. Avant cette date, vous devez remettre au vendeur l’approbation du prêt ou l’aviser par écrit que le prêt a été refusé. Si vous ne faites rien, la condition de financement peut être réputée abandonnée, et vous pourriez ensuite être en défaut même si vous n’obtenez pas le prêt.

L’évaluation (appraisal) est organisée par le prêteur. Si la valeur estimée est inférieure au prix de vente, le montant du prêt peut être réduit, et il faudra combler l’écart ou renégocier. La version 8.0 comporte aussi une annexe sur le traitement de l’écart d’évaluation, dont l’utilisation est convenue par les parties. Pour un achat entièrement comptant, on peut se passer de condition de financement, mais il convient de conserver l’inspection et la révision par l’avocat.

Engagement de titre, assurance titre et certificat de localisation

Avant le closing, la compagnie de titre délivre l’engagement de titre (title commitment), qui indique au nom de qui la propriété est actuellement inscrite ainsi que les exceptions telles que les hypothèques, privilèges, servitudes et restrictions conventionnelles. L’avocat les vérifie une à une : lesquelles sont normalement maintenues (comme les servitudes d’utilité publique) et lesquelles doivent être radiées par le vendeur au closing (comme un ancien prêt, un privilège de construction ou un jugement). Selon l’usage contractuel de la région de Chicago, c’est habituellement le vendeur qui fournit l’engagement relatif à l’assurance titre du propriétaire (owner’s policy); l’assurance titre du prêteur (lender’s policy) protège la banque, et non vous.

Pour les maisons individuelles et les maisons en rangée, un certificat de localisation (survey) est habituellement aussi nécessaire; il montre la position de la maison, du garage et des clôtures par rapport aux limites du terrain et permet de déceler les empiètements et les constructions qui débordent sur une limite. Une unité de copropriété ne nécessite généralement pas de certificat de localisation distinct.

Acheter en copropriété : les documents 22.1

Lors de l’achat d’un condo, l’article 22.1 de la loi de l’Illinois sur les copropriétés (765 ILCS 605/22.1) oblige le vendeur à remettre une série de documents à l’acheteur éventuel, et l’association doit les fournir dans les 30 jours suivant la réception d’une demande écrite. Ils comprennent principalement :

la déclaration de copropriété (declaration), les règlements (bylaws), les autres documents de la copropriété et les règles de fonctionnement;
un état des frais impayés et des privilèges visant l’unité;
les dépenses en immobilisations prévues par l’association pour l’exercice en cours et les deux exercices suivants;
l’état et le montant du fonds de réserve (reserves);
les plus récents états financiers de l’association;
les litiges en cours ou jugements visant l’association;
une description des assurances souscrites par l’association pour l’ensemble des copropriétaires;
une déclaration du vendeur selon laquelle les rénovations faites dans l’unité sont conformes aux documents de la copropriété;
le principal bureau de l’association ou la personne désignée pour recevoir les avis.

La clause de copropriété de la version 8.0 prévoit que le vendeur doit demander ces documents dans les 10 jours ouvrables suivant la date d’acceptation, et que l’acheteur dispose de 5 jours ouvrables après leur réception pour les examiner; s’il ne les accepte pas, il peut mettre fin au contrat. L’avocat examine en particulier si le fonds de réserve est suffisant, s’il existe des cotisations spéciales (special assessment) adoptées ou susceptibles de l’être, les restrictions à la location, les règles sur les animaux et l’effet des litiges sur la valeur et le financement.

Closing et enregistrement

Le closing a généralement lieu à la compagnie de titre. Avant le closing, vous recevez le relevé de règlement (ALTA settlement statement), et l’avocat vérifie l’exactitude du prix, de l’acompte, du prêt, des divers crédits et des frais. La taxe foncière du comté de Cook est payée « à terme échu » : la taxe payée cette année est celle de l’année précédente; au closing, le vendeur accorde donc à l’acheteur, sous forme de crédit, la taxe non encore payée correspondant à sa période de détention. Les droits de mutation sont calculés selon les règles en vigueur de l’État, du comté et de la ville; ceux de l’État et du comté sont habituellement à la charge du vendeur; à Chicago, la part municipale des droits de mutation de la ville est généralement à la charge de l’acheteur, et la part CTA (transport en commun) généralement à la charge du vendeur, sous réserve de ce que prévoit le contrat.

Après le closing, l’acte de transfert (deed) est transmis au bureau d’enregistrement du comté; dans le comté de Cook, l’enregistrement relève du greffier du comté (Cook County Clerk). Une fois l’enregistrement terminé, la compagnie de titre délivre la police d’assurance titre définitive.

Après le closing : demander l’exemption de taxe foncière

Si la propriété est votre résidence principale, vous pouvez demander l’exemption du propriétaire occupant (Homeowner Exemption) au bureau de l’évaluateur du comté de Cook (Cook County Assessor’s Office); les personnes de 65 ans ou plus peuvent aussi demander l’exemption pour aînés, entre autres. Le nouveau propriétaire doit en faire la demande lui-même; une fois accordée, l’exemption est habituellement renouvelée automatiquement chaque année. Les années manquées peuvent parfois être corrigées au moyen d’un certificat de correction (Certificate of Error). Les comtés de DuPage, de Lake et d’autres ont leurs propres organismes et procédures.

Situations fréquentes des acheteurs sinophones

Premier achat aux États-Unis

Bien des clients ont déjà acheté une propriété en Chine, mais le processus américain est différent : il n’y a pas de « signature en ligne » auprès d’un registre gouvernemental, et c’est après la signature du contrat que l’avocat le révise; le titre repose sur les recherches et l’assurance de la compagnie de titre, et non sur la garantie d’un registre gouvernemental; la taxe foncière se paie chaque année et représente un montant non négligeable. Nous vous expliquons clairement dans votre langue les délais et les risques de chaque étape, et nous commentons les documents anglais point par point.

Acheter avec un visa ou une carte verte

Le droit fédéral américain n’interdit pas aux étrangers ni aux titulaires de visa d’acheter une propriété résidentielle. Les titulaires d’un visa H-1B, F-1 ou L-1 ou d’une carte verte peuvent acheter. La possibilité d’obtenir un prêt, la proportion de la mise de fonds et le taux d’intérêt sont déterminés par le prêteur selon les règles de ses produits; ce ne sont pas des questions juridiques. L’achat d’une propriété ne confère en soi aucun statut d’immigration. Si vous n’êtes pas aux États-Unis ou si le vendeur est étranger, voir Acheteurs et vendeurs à l’étranger.

Fonds venant de l’étranger

Les fonds transférés depuis la Chine doivent respecter la réglementation chinoise sur le contrôle des changes; notre cabinet ne donne pas d’avis sur le droit chinois. Du côté américain : les virements importants sont fréquents, et la banque et le prêteur peuvent poser des questions sur la provenance des fonds; conservez un dossier complet des virements, des lettres de don et des autres documents; il est préférable que les fonds arrivent à l’avance, pour éviter de découvrir un retard de virement juste avant le closing.

Fraude par virement

Les fraudeurs se font souvent passer pour l’avocat, la compagnie de titre ou le courtier et envoient des courriels annonçant un « changement de compte ». Avant tout virement, vérifiez absolument les instructions de paiement par téléphone, à un numéro que vous connaissiez déjà (et non au numéro indiqué dans le courriel); considérez tout avis de changement de compte de dernière minute comme un signal d’alarme. Au moindre soupçon de fraude, communiquez immédiatement avec votre banque pour demander le rappel du virement et faites un signalement au centre des plaintes pour crimes sur Internet du FBI (IC3).

Vendeur étranger

Si le vendeur est étranger, en vertu de la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), l’acheteur est généralement tenu de retenir au closing un pourcentage du prix (généralement 15 %) et de le verser à l’Internal Revenue Service (IRS); des exceptions peuvent s’appliquer, notamment si l’acheteur occupe la propriété et que le prix ne dépasse pas 300 000 $. L’acheteur qui n’effectue pas la retenue exigée par la loi peut en être tenu responsable. Cette question doit être confirmée dès l’étape du contrat; pour les détails fiscaux, veuillez collaborer avec un comptable. Voir notre section fiscalité.

Au nom de qui et selon quel mode détenir la propriété

Mode de détention	Principe
Propriété conjointe avec gain de survie (joint tenancy)	Au décès d’un copropriétaire, sa part revient automatiquement au copropriétaire survivant, sans homologation successorale (probate)
Copropriété entre époux (tenancy by the entirety)	En Illinois, elle s’applique uniquement à la propriété qui constitue la résidence principale (homestead) d’époux (ou de partenaires d’union civile) et offre une certaine protection contre les dettes personnelles de l’un d’eux; après un divorce, elle se convertit de plein droit en copropriété par parts (tenancy in common)
Fiducie foncière (land trust)	Arrangement propre à l’Illinois dans lequel un fiduciaire détient le titre juridique; souvent utilisé pour la confidentialité et la facilité de transfert
Fiducie entre vifs révocable	Facilite l’évitement de l’homologation successorale; voir Fiducie entre vifs
Société à responsabilité limitée (LLC)	Surtout utilisée pour les immeubles de placement; le financement et l’assurance diffèrent; voir Constituer une LLC en Illinois

Des parents qui paient et des enfants inscrits au titre, ou des fonds d’un époux antérieurs au mariage utilisés pour l’achat, peuvent poser des problèmes plus tard en matière de succession, de divorce et d’impôt sur les donations; il vaut mieux planifier ces questions ensemble avant la signature.

Liste de préparation à l’achat

Obtenir une préapprobation de prêt (pre-approval) avant de faire une offre, ou préparer une preuve de fonds
Choisir un avocat et lui transmettre le contrat le jour même de la signature
Réserver l’inspection le jour de la signature
Présenter la demande de prêt dans le délai prévu au contrat et noter la date de la condition de financement
Pour un condo, réclamer et lire les documents 22.1
Décider du mode de détention et des noms inscrits au titre
Souscrire une assurance habitation et fournir la police exigée par le prêteur
Vérifier les instructions de paiement par téléphone avant tout virement
Demander l’exemption de taxe foncière après le closing

Idées reçues

« Le courtier a déjà vu le contrat, je n’ai pas besoin d’avocat. » Le courtier remplit le contrat, mais sa révision, sa modification et le traitement des questions de titre relèvent de l’avocat.
« On peut encore modifier après la période de révision. » Une fois le délai écoulé, le droit de révision est réputé abandonné; toute modification ultérieure exige l’accord de l’autre partie.
« La compagnie de titre me représente. » La compagnie de titre est un assureur et un agent de clôture neutre; elle ne donne d’avis juridique à aucune des parties.
« Le nouveau compte indiqué dans le courriel doit être correct. » Tout changement de compte doit être vérifié par téléphone.

Ce que nous pouvons faire

Révision et modification du contrat Multi-Board par Me David Wang lui-même, avec explication des clauses dans votre langue;
négociation des réparations et des crédits après l’inspection, et suivi des délais du prêt et des documents de copropriété;
examen de l’engagement de titre, du certificat de localisation et des documents 22.1, en collaboration avec le courtier, le prêteur et la compagnie de titre;
vérification des documents de clôture, présence au closing et aide pour les formalités postérieures;
recommandation d’un mode de détention adapté à votre situation familiale, en coordination au besoin avec une fiducie ou une LLC.

Questions fréquentes

Quel est le meilleur moment pour retenir un avocat?

Il est préférable de choisir votre avocat avant de faire une offre. La période de révision par l’avocat court à compter de la date d’acceptation et ne dure que 5 jours ouvrables; il est facile de manquer de temps si l’on cherche un avocat à la dernière minute.

Puis-je me retirer pendant la période de révision parce que la propriété ne me plaît plus?

L’avocat peut désapprouver le contrat, mais celui-ci prévoit que ce ne peut être uniquement pour une question de prix. En pratique, l’opportunité de désapprouver doit être discutée concrètement avec votre avocat; n’attendez pas le dernier jour du délai pour décider.

Si l’inspection révèle des problèmes, le vendeur doit-il les réparer?

Pas nécessairement. Le vendeur peut accepter de réparer, accorder un crédit, refuser ou, dans certaines conditions, mettre fin au contrat. Le résultat dépend de la négociation entre les parties et de la clause d’inspection choisie au contrat.

Je suis à l’étranger. Puis-je acheter une propriété à Chicago?

Oui. Le contrat peut être signé électroniquement, et les documents de clôture peuvent être signés à l’étranger puis renvoyés par la poste, mais il existe des exigences précises de notarisation et d’authentification. Voir Acheteurs et vendeurs à l’étranger.

Que faut-il regarder dans les documents 22.1 d’une copropriété?

Surtout le fonds de réserve, les cotisations spéciales, les litiges en cours, les frais impayés et les restrictions à la location. Un immeuble dont le fonds de réserve est insuffisant ou qui fait l’objet de nombreux litiges pourrait exiger des cotisations supplémentaires plus tard, et certains prêteurs refusent alors de financer.

Pour un couple, suffit-il d’inscrire les deux noms?

En plus des deux noms, il faut choisir le mode de détention : propriété conjointe avec gain de survie (joint tenancy), copropriété entre époux (tenancy by the entirety) ou copropriété par parts (tenancy in common), dont les effets diffèrent. Pour une résidence, la copropriété entre époux est un choix courant, mais la décision doit tenir compte de votre famille et de votre planification successorale.

Sources officielles

Lectures connexes

Pour acheter ou vendre, faites d’abord réviser le contrat par un avocat. Me David Wang traite personnellement des transactions immobilières résidentielles et commerciales en Illinois; Me David Wang communique en français, en anglais et en chinois. Prenez rendez-vous pour une consultation avec un avocat, ou appelez le (312) 519-1115.

Cette page est informative et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Les transactions immobilières relèvent du droit de l’Illinois et des règles des comtés et des villes; les clauses contractuelles, taxes, frais et exigences de conclusion peuvent changer, et l’issue dépend des faits propres à chaque dossier. Consultez un avocat avant de signer et fiez-vous aux sources officielles. Notre cabinet offre des services de transactions immobilières en droit de l’Illinois.