在芝加哥卖房Selling a home in Chicago
在芝加哥地区，住宅买卖双方通常各自聘请律师。卖方律师的工作是：审阅和修改合同、回应买方的验房要求、清理产权上的障碍（旧贷款、留置权等）、准备契据和交割文件、核对交割结算单，最后确保房款安全到账。主任律师 王晓 本人代理伊利诺伊州的住宅和商业房地产交易，全程中文沟通。
下面按卖房的先后顺序，讲清每一步的规则、律师做什么，以及华人卖家常遇到的情况。
挂牌前：先把这几件事理清
- 产权登记在谁名下：个人、夫妻共有、土地信托（land trust）、生前信托还是 LLC。不同持有方式，签字人和需要的文件不同。
- 还欠多少贷款：包括房屋净值贷款或信用额度（HELOC），交割时都要清偿。
- 房屋已知问题：漏水、地下室进水、屋顶、白蚁、违章改建等，这些会影响披露表怎么填。
- 公寓或有业主协会的：了解协会章程对出售、出租的限制，以及申请转售文件需要的时间。
- 预估到手金额：售价减去贷款清偿、经纪佣金、转让税、房产税抵扣、产权和交割费用；涉及税务的，同时请会计师估算资本利得。
卖方的披露义务
伊利诺伊州《住宅不动产披露法》
根据《住宅不动产披露法》（Residential Real Property Disclosure Act，765 ILCS 77），出售 1–4 户住宅、合作公寓（cooperative）单元或公寓（condominium）单元的卖方，须填写法定的披露表，并在签订合同之前交给潜在买方（第 20 条）。表格逐项询问卖方是否知道房屋存在某些问题，包括进水漏水、地基、屋顶、电路管道、暖通、氡气、石棉、含铅油漆或含铅水管、白蚁、地下油罐、边界纠纷、未纠正的违规通知等（第 35 条）。
- 标准是“实际知道”：卖方须披露自己实际知道的重大缺陷，没有义务专门去调查（第 25 条）。但已知的问题不要隐瞒，也不要凭猜测填写。
- 签约后发现错误要补充：交割前卖方得知之前的披露有错误或遗漏的，须书面补充（第 30 条）。
- 签约后才披露重大缺陷的：买方可以在收到披露后 5 个工作日内书面终止合同，并取回定金（第 40 条）。
- 诉讼时效：违反本法的诉讼须在买方占有、入住或契据登记（以最早者为准）后一年内提起（第 60 条）。
第 15 条列出了豁免情形，例如：法院命令下的转让（含遗嘱认证、离婚中配偶之间的转让）、止赎相关转让、受托人在遗产或信托管理中的转让、共有人之间的转让、转让给配偶或直系亲属、与政府机构之间的转让，以及从未有人居住的新建房屋。是否适用豁免要按具体交易判断；买方或合同另有要求的，仍须照办。
1978 年以前的房屋：含铅油漆披露
按照联邦含铅油漆披露规则，出售 1978 年以前建造的住宅，卖方须在合同生效前：向买方提供联邦认可的含铅危害宣传册；披露已知的含铅油漆或危害情况，并提供手头的相关报告；在合同中附上含铅警示声明并由各方签署；给买方 10 天时间做含铅检测（双方可书面调整，买方也可放弃）。相关文件至少保留 3 年。
合同与律师审阅期
芝加哥地区的住宅买卖多使用 Multi-Board 住宅不动产合同，现行版本为 8.0 版（2025 年 2 月起提供）。按其律师审阅条款（第 13 条），在合同接受日后 5 个工作日内，双方律师可以书面通知批准合同、不批准合同（不能仅以价格为理由），或提出修改（价格除外）；提出修改视为反要约，如果接受日后 10 个工作日内双方仍未就全部修改达成书面一致，任何一方都可以通知终止。期限内没有发出通知的，审阅权视为放弃，合同继续有效。具体以你签的合同文本为准。
卖方律师审阅时常看、常改的条款：
- 交割日期、交房（possession）日期，以及卖方交割后继续居住时的托管款安排；
- 房产税抵扣比例（合同中的百分比是空白，由双方填写）；
- 随房屋转让的动产（家电、灯具、窗帘、智能设备等）；
- 买方贷款条件、评估条件和期限是否合理；
- “现状出售”（as-is）条款的范围；
- 卖方陈述与保证是否超出卖方实际所知。
验房后的谈判
Multi-Board 8.0 的验房条款一般给买方 5 个工作日完成检查，并限定买方只能就“主要部件”的缺陷要求处理，小修、日常保养和外观问题不构成解约理由；合同接受日后 10 个工作日内仍未就验房问题达成一致的，任何一方可以终止（以合同实际勾选和填写的内容为准）。卖方通常有三种回应方式：自己修理、给买方价格抵扣（credit）、拒绝。律师会根据报告内容、房龄和市场情况帮你判断哪些要求合理，并把双方的约定写成书面修订，避免交割前再起争议。
清理产权：旧贷款与留置权
按 Multi-Board 合同，卖方负责（并承担费用）向买方提供产权承诺书（title commitment），独立屋还要在交割前提供测量图（plat of survey）。产权承诺书会列出房产上现有的抵押、留置权和其他负担。卖方律师要做的是：
- 由产权公司向你的贷款机构申请清偿金额（payoff），交割时从房款中直接还清，事后取得贷款解除；
- 处理承诺书上的未解除抵押、判决留置权、施工留置权（mechanics lien）等，必要时与债权人沟通；
- 核对产权人姓名与签字人是否一致：婚后改名、共有人已去世、产权在信托或 LLC 名下的，需要相应的证明文件；
- 确认没有未缴的房产税、协会费或市政欠费。
产权问题越早发现越好处理，详见交割与产权。
房产税：交割时按比例抵扣
伊利诺伊州的房产税是“后付”的：今年缴的是上一年度的税。Cook County 每年分两期开票，第一期按上一年全年税额的 55% 估算。也就是说，卖房时往往有一部分属于你持有期间、但还没开出账单的税款。交割时，卖方通常按合同约定，以最近一年可确定的全年税单乘以约定比例，给买方一笔抵扣。比例越高，卖方到手越少。抵扣金额要和律师、产权公司一起核对；你享受的房主豁免等减免，买方未必能享受，也要考虑进去。
转让税、MyDec 申报与芝加哥用水证明
| 项目 | 要点 | 通常由谁承担 |
|---|---|---|
| 伊利诺伊州不动产转让税 | 按州法现行规定计算 | 卖方 |
| Cook County 转让税 | 按县现行规定计算 | 卖方 |
| 芝加哥市不动产转让税 | 按市现行规定计算；分市税部分和 CTA（公交）部分 | 市税部分由买方承担，CTA 部分由卖方承担 |
| 其他市镇转让税或交割前检查 | 各市规定不同，有的要求交割前检查或缴清欠费 | 按当地规定和合同约定 |
转让税一律按州、县、市现行规定计算，具体金额以交割结算单为准；合同可以另行约定承担方。转让申报通过伊利诺伊州税务局的 MyDec 系统在线提交（取代以前的纸质申报），通常由律师或产权公司操作，买卖双方确认信息。
芝加哥市的房产转让还需要市财政局出具的全额付款证明（Full Payment Certificate，FPC），证明水费等公用事业费用已经结清或不会转给新业主。没有 FPC，就拿不到芝加哥市转让税印花，契据无法登记。FPC 可在线申请，有时需要抄表或现场核查，应提前办理。
公寓卖家：22.1 转售文件
出售公寓单元的，《公寓法》（Condominium Property Act，765 ILCS 605）第 22.1 条要求卖方向买方提供（经要求时供查阅）一系列文件，由业主协会在书面申请后 30 天内提供，主要包括：
- 公寓宣言（declaration）、章程（bylaws）及规章；
- 本单元欠缴的物业费和其他费用说明；
- 协会预计本财年和之后两个财年的资本支出；
- 维修更新储备金的状况和金额；
- 最近一期财务报表；
- 涉及协会的未决诉讼或判决；
- 协会为全体业主投保的保险情况；
- 单元改造是否符合公寓文件的说明；
- 协会主要办公地址或指定联系人。
Multi-Board 8.0 合同还要求卖方在合同接受日后 10 个工作日内申请这些文件。协会办理需要时间，建议挂牌时就开始准备。
交割与收款
交割通常在产权公司的托管办公室进行（也可以安排卖方提前签署、不到场）。卖方签署的文件一般包括：产权契据（deed）、转让申报、产权公司要求的卖方宣誓书、交割结算单、FIRPTA 相关证明等。产权公司从房款中扣除清偿的贷款、转让税、佣金、房产税抵扣等费用后，把余款付给卖方。交割前律师会逐项核对结算单。
收款要防电汇诈骗：骗子常冒充律师或产权公司，发邮件“更改收款账户”。收款账户信息最好当面或通过已知电话号码提供和确认，不要只回复邮件；收到任何变更通知，都先打电话核实。
律师在这一步做什么
| 阶段 | 卖方律师的工作 |
|---|---|
| 挂牌前 | 确认产权人和签字人，梳理贷款和留置权，指导填写披露表 |
| 签约与审阅期 | 审阅合同，在期限内提出修改或批准，与买方律师谈判 |
| 验房后 | 评估买方要求，起草修理或抵扣的书面约定 |
| 交割前 | 订购产权承诺书和测量图，处理产权例外事项，申请贷款清偿金额、FPC 和公寓 22.1 文件 |
| 交割 | 准备契据和卖方文件，完成转让申报，核对结算单，确认房款到账 |
华人卖家常见情况
人在国外怎么卖
常见做法是签署授权书（Power of Attorney），委托在美国的亲友代为签署交割文件。注意几点：产权公司通常要求事先审核授权书，最好使用产权公司认可的格式，并写明具体房产；在美国以外签署的，要按当地方式公证并认证。在中国大陆签署的，自 2023 年 11 月 7 日中国加入《取消外国公文书认证要求的公约》（海牙公约）后，一般做法是先由中国公证处公证，再由中国外交部或其授权的地方外事办公室办理附加证明书（Apostille），不再需要美国驻华使领馆认证。也可以预约美国驻华使领馆的公证服务。详见公证与认证和海牙认证。
外国卖家与 FIRPTA 预扣
按照《外国人不动产投资税法》（FIRPTA，IRC 1445），卖方在美国税法上属于外国人的，买方一般须从成交价中预扣一定比例（一般为 15%）上缴 IRS；买方购房自住且价格符合条件的，可以适用降低比例或免于预扣。预扣不等于最终税额，卖方之后要报税结算，也可以事先向 IRS 申请减少预扣（Form 8288-B）。持绿卡或按税法属于居民的，通常可以签署非外国人证明。是否属于“外国人”按税法判断，与移民身份不完全相同。详见海外买家与卖家和税务栏目，并请与会计师配合。
资本利得与自住房排除
出售自住房，符合条件的可以排除一部分收益不计税（IRC 121）。原则上，出售前 5 年内拥有并作为主要住所居住满 2 年，单身可排除最多 25 万美元，夫妻合并报税最多 50 万美元。出租过、曾回国长住、或有外国税务居民身份的，计算会更复杂。本所不做个案税务建议，请与会计师确认；相关原则见税务栏目。
离婚或继承中的卖房
离婚时出售共有房产，要看离婚判决或协议如何约定售价、分配和签字权，详见离婚与财产分割。继承来的房产，要先确认由谁有权出售（遗产管理人、信托受托人或继承人），可能需要遗嘱认证程序；在中美两地都有遗产的家庭，见跨境家庭的遗产规划。
卖房准备清单
常见误区
- “签了合同就定了。”律师审阅期内双方都可以提出修改，谈不拢还可能终止。
- “不说就没事。”隐瞒已知缺陷可能引发诉讼；如实披露反而能减少交割后的纠纷。
- “售价减贷款就是到手钱。”还要扣除转让税、佣金、房产税抵扣和交割费用。
- “我有绿卡就不用管 FIRPTA。”要看税法上的身份，并按要求签署相应证明。
- “授权书随便找个格式签就行。”产权公司不接受的授权书，可能直接耽误交割。
我们能做什么
- 代理卖方完成从合同审阅到交割的全部法律工作，中文沟通；
- 处理产权问题：旧贷款清偿、留置权、信托或 LLC 名下房产的出售；
- 为人在国外的卖家安排授权书和远程签署，协调公证与认证；
- 公寓出售：协调协会文件和 22.1 披露；
- 涉及 FIRPTA、资本利得的，与你的会计师配合。
常见问题
卖房一定要请律师吗？
伊利诺伊州法律没有一律强制要求，但在芝加哥地区，买卖双方通常各自聘请律师，合同中也有律师审阅条款。合同修改、产权清理、契据和交割文件都需要专业处理。
出租房也要填披露表吗？
披露法适用于 1–4 户住宅和公寓单元的出售，并不限于自住房。是否适用豁免（例如受托人出售、转让给亲属）要看具体情况，请律师确认。
我人在中国，可以不回美国就卖房吗？
通常可以，常见做法是授权书或在当地签署文件后寄回。在中国签署的文件，一般需中国公证并办理附加证明书。授权书格式要提前让产权公司审核。
交割时为什么要给买方一笔房产税抵扣？
因为 Cook County 房产税是后付的，你持有期间的部分税款要到交割后才开票，由买方缴纳，所以交割时由卖方按合同约定比例先抵扣给买方。
FIRPTA 预扣的钱还能拿回来吗？
预扣款是对最终税款的预缴。卖方报税后，多扣的部分可以申请退还；也可以在交割前向 IRS 申请减少预扣。具体请与会计师确认。
买方验房后要求修很多东西，我必须答应吗？
不必须。合同一般只允许就主要部件缺陷提出要求，卖方可以修理、给抵扣或拒绝；谈不拢的，按合同约定可能导致终止。律师会帮你评估取舍。
官方来源
- 765 ILCS 77《住宅不动产披露法》
- HUD：含铅油漆披露规则
- Chicago Association of REALTORS：Multi-Board 8.0 合同
- 芝加哥市财政局：不动产转让税
- 芝加哥市财政局：全额付款证明（FPC）
- 伊利诺伊州税务局：转让申报与 MyDec
- IRS：FIRPTA 预扣
- IRS：FIRPTA 预扣的例外
- IRS Topic 701：出售自住房
- 中国外交部：《取消外国公文书认证要求的公约》在华生效
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