在芝加哥买房Buying a home in Chicago
在芝加哥及周边的 Cook、DuPage、Lake 等县，住宅买卖双方通常各自聘请律师。律师不替你挑房子，也不替你谈价格，而是在你和卖方达成价格之后，负责把合同、验房、产权、贷款和交割各环节的法律问题处理好。本页按时间顺序介绍买房流程，并说明华人买家常遇到的特殊情况。
从签约到交割
| 阶段 | 要点 | 律师做什么 |
|---|---|---|
| 出价与签约 | 经纪人填写 Multi-Board 合同，双方签字，接受之日为“接受日”（Date of Acceptance） | 签字前可先看一遍关键条款；签字后立即进入审阅 |
| 律师审阅期 | 接受日后 5 个工作日内，律师可批准、提出修改或不批准 | 审阅全部条款，书面向对方律师提出修改 |
| 验房 | 按合同所选的验房条款，在规定期限内验房并提出要求 | 根据验房报告起草修理或抵扣（credit）要求并谈判 |
| 贷款 | 按期申请贷款、完成评估，在贷款条件日前取得批准 | 盯住期限，必要时书面延期或终止 |
| 产权与测量 | 产权公司出具产权承诺书；独立屋一般还需测量图 | 审查例外事项，要求卖方清除 |
| 交割前 | 最终核对房屋状况（final walk-through），确认资金 | 审核交割结算单和全部交割文件 |
| 交割与登记 | 签署文件、付款、取得钥匙；契据送县登记 | 出席交割，跟进登记和交割后事项 |
合同与律师审阅期
芝加哥地区最常用的是由伊利诺伊州房地产律师协会（Illinois Real Estate Lawyers Association）、芝加哥房地产经纪人协会（Chicago Association of REALTORS）等机构共同制定的《多协会住宅房地产合同》（Multi-Board Residential Real Estate Contract），现行为 2025 年推出的 8.0 版。
根据 8.0 版的律师审阅条款，在接受日后 5 个工作日内，任何一方的律师可以：
- 批准合同；
- 不批准合同（但不能仅以价格为理由），合同因此终止；
- 提出修改（价格除外）。这类修改视为反要约，如果双方在接受日后 10 个工作日内仍未就修改达成书面一致，任何一方都可以终止合同；
- 提出合同中注明不构成反要约的建议，对方不同意的，合同照常继续。
如果审阅期内没有发出任何书面通知，审阅权视为放弃，合同按原条款生效。所以“先签了再说，反正有律师审阅”是可以的，但前提是马上把合同交给律师。不同版本、不同附件的期限可能不同，以你签署的合同文本为准。
律师审阅时常改的条款
- 交割日期、交房日期，以及卖方交割后继续居住（post-closing possession）的安排；
- 随房附带的家电和个人财产清单；
- 贷款条件的期限、贷款类型和金额；
- 验房条款的选择和期限；
- 定金（earnest money）的金额、保管人和退还条件；
- 卖方陈述与保证，例如是否收到违章通知、是否有未登记的改建；
- “现状出售”（as-is）条款的范围。
验房与修理、抵扣谈判
8.0 版提供几种验房选项：放弃验房、验房后可以提出修理要求、只验房不提出要求（满意就继续，不满意就终止）。选择可以提出要求的，要求一般限于结构、屋顶、水电、暖通等主要部件的实质缺陷；对装修、油漆等外观问题或正常损耗提出要求，可能让卖方取得终止合同的权利。律师会根据验房报告，挑出值得谈判的项目，以书面形式提出修理、价格抵扣或交割时给予 credit 的方案。验房期限很短，建议签约当天就预约验房师。
贷款条件与评估
贷款条件（financing contingency，旧称 mortgage contingency）保护的是“贷不到款可以退出”的权利。8.0 版的默认安排是：买方须在接受日后 10 个工作日内申请贷款并缴纳申请费用；贷款条件日默认为接受日后 45 天或交割前 5 个工作日中较早者，双方可另行约定。在这一日期前，你需要向卖方提供贷款批准，或书面通知贷款被拒。如果什么都不做，贷款条件可能视为放弃，之后即使贷不到款也可能面临违约。
评估（appraisal）由贷款机构安排。评估价低于成交价时，贷款额可能减少，需要补足差价或重新谈判。8.0 版另有处理评估差额的附件，是否使用由双方约定。全现金购买的，可以不设贷款条件，但仍应保留验房和律师审阅。
产权承诺书、产权保险与测量图
交割前，产权公司会出具产权承诺书（title commitment），列明房产现在登记在谁名下，以及按揭、留置权、地役权、限制性约定等例外事项。律师要逐项核对：哪些是正常保留的（如公用事业地役权），哪些必须在交割时由卖方清除（如旧贷款、施工留置权、判决）。按芝加哥地区合同惯例，通常由卖方提供业主产权保险（owner's policy）的承诺书；贷款人产权保险（lender's policy）则保护银行，不保护你。
独立屋和联排屋通常还需要测量图（survey），显示房屋、车库、围栏与地界的位置关系，用来发现越界、建筑压线等问题。公寓单元一般不需要单独的测量图。
购买公寓：22.1 文件
购买 condo 时，伊利诺伊州《公寓法》第 22.1 条（765 ILCS 605/22.1）要求卖方向潜在买方提供一系列文件，业委会应在收到书面请求后 30 日内提供。主要包括：
- 公寓声明（declaration）、章程（bylaws）、其他公寓文件以及规章制度；
- 该单元的欠费和留置情况说明；
- 业委会预计在本财年及之后两个财年内的资本性支出；
- 维修储备金（reserves）的现状和金额；
- 业委会最近的财务报表；
- 涉及业委会的未决诉讼或判决；
- 业委会为全体业主投保的保险说明；
- 卖方对单元内改建符合公寓文件的说明；
- 业委会主要办公地点或接收通知的负责人。
8.0 版合同的公寓条款规定，卖方应在接受日后 10 个工作日内申请这些文件，买方收到后有 5 个工作日审阅，不接受的可以终止合同。律师会重点看储备金是否充足、是否有已通过或可能通过的特别摊派（special assessment）、出租限制、宠物规定，以及诉讼对房价和贷款的影响。
交割与登记
交割一般在产权公司办理。交割前，你会收到交割结算单（ALTA settlement statement），律师会核对价格、定金、贷款、各项抵扣和费用是否正确。Cook County 的房产税是“后付”的：今年交的是去年的税，所以交割时卖方会按其持有天数把尚未缴纳的税款以 credit 的方式抵给买方。转让税按州、县、市现行规定计算，州和县转让税通常由卖方承担；在芝加哥市，城市转让税的市级部分一般由买方承担，CTA（公共交通）部分一般由卖方承担，具体以合同约定为准。
交割后，契据（deed）送交县登记机关登记，Cook County 由县书记官（Cook County Clerk）办理登记。登记完成后，产权公司会出具正式的产权保险单。
交割后：申请房产税豁免
把房子作为主要住所的，可以向 Cook County 估价官办公室（Cook County Assessor's Office）申请业主豁免（Homeowner Exemption）；年满 65 岁的还可申请老年豁免等。新业主应主动申请，获批后通常每年自动续期。错过的年份有时可以通过更正证书（Certificate of Error）补救。DuPage、Lake 等县有各自的办理机关和程序。
华人买家常见情况
第一次在美国买房
很多客户在国内买过房，但美国流程不同：没有“网签”，合同签字后才由律师审阅；产权靠产权公司调查和保险，而不是政府登记簿的担保；房产税每年缴纳，金额不小。我们用中文把每一步的期限和风险讲清楚，英文文件逐项解释。
持签证或绿卡买房
美国联邦法律没有禁止外国人或签证持有人购买住宅。持 H-1B、F-1、L-1 或绿卡都可以买房。能否贷款、首付比例、利率，由贷款机构按其产品规则决定，并非法律问题。买房本身不带来任何移民身份。人不在美国、或卖方是外国人的，请看海外买家与卖家。
资金从海外汇入
从中国汇出资金须遵守中国外汇管理规定，本所不就中国法律提供意见。在美国这一侧：大额电汇较常见，银行和贷款机构可能询问资金来源，请保留完整的汇款记录、赠与说明等文件；资金最好提前到位，避免交割前才发现汇款延误。
电汇诈骗
骗子常冒充律师、产权公司或经纪人，发送“账户变更”的邮件。电汇前，务必用你事先已知的电话号码（而不是邮件里的号码）打电话核实收款指令；任何临时更改账户的通知都要当作危险信号。一旦怀疑被骗，立即联系你的银行要求召回汇款，并向 FBI 的网络犯罪投诉中心（IC3）报案。
卖方是外国人
如果卖方是外国人，按《外国人不动产投资税法》（FIRPTA），买方通常有义务在交割时从价款中预扣一定比例（一般为 15%）上缴美国国税局（IRS）；买方自住且成交价不超过 30 万美元等情形可能适用例外。没有依法预扣的，买方可能要承担责任。这一问题须在合同阶段就确认，税务细节请与会计师配合，见税务栏目。
用谁的名字、以什么方式持有
| 持有方式 | 原则 |
|---|---|
| 共同共有（joint tenancy） | 一方去世，份额自动归在世的共有人，不经遗嘱认证 |
| 夫妻共有（tenancy by the entirety） | 伊利诺伊州只适用于夫妻（或民事结合伴侣）作为主要住所（homestead）的房产，对一方个人债务有一定保护；离婚后依法转为按份共有 |
| 土地信托（land trust） | 伊利诺伊州特有的安排，由受托人持有法律产权，常用于隐私和便于转让 |
| 可撤销生前信托 | 便于避开遗嘱认证，见生前信托 |
| 有限责任公司（LLC） | 多用于投资房，贷款和保险安排不同，见设立伊利诺伊州 LLC |
父母出钱、子女署名，或者夫妻一方的婚前资金买房，都可能在日后的继承、离婚和赠与税上产生问题，签约前最好一并规划。
买房准备清单
常见误区
- “经纪人已经看过合同，不用律师。”经纪人填写合同，但审阅、修改合同和处理产权问题是律师的工作。
- “审阅期过了也可以再改。”期限一过，审阅权视为放弃，之后修改需要对方同意。
- “产权公司代表我。”产权公司是中立的承保和交割机构，不替任何一方提供法律意见。
- “邮件里的新账户应该没问题。”任何账户变更都要电话核实。
我们能做什么
- 由王晓律师本人审阅和修改 Multi-Board 合同，中文讲解条款；
- 处理验房后的修理和抵扣谈判，盯住贷款和公寓文件的期限；
- 审查产权承诺书、测量图和 22.1 文件，与经纪人、贷款机构和产权公司配合；
- 审核交割文件并出席交割，协助交割后事项；
- 结合家庭情况建议产权持有方式，必要时配合信托或 LLC 安排。
常见问题
什么时候找律师最合适？
最好在出价前就确定律师。律师审阅期从接受日起算，只有 5 个工作日，临时找律师很容易来不及。
律师审阅期内可以因为不喜欢这套房子而退出吗？
律师可以不批准合同，但合同规定不能仅以价格为理由。实际操作中，是否适合不批准，应与律师具体讨论，不要在期限最后一天才决定。
验房发现问题，卖方一定要修吗？
不一定。卖方可以同意修理、给予抵扣、拒绝，或在一定条件下终止合同。最后结果取决于双方谈判和合同所选的验房条款。
我人在国外，可以买芝加哥的房子吗？
可以。合同可以电子签署，交割文件可以在境外签署后寄回，但对公证和认证有具体要求，见海外买家与卖家。
公寓的 22.1 文件看什么？
重点看储备金、特别摊派、未决诉讼、欠费和出租限制。储备金不足或诉讼较多的楼，日后可能需要额外摊派，有的贷款机构也会因此拒贷。
夫妻买房写两个人的名字就行吗？
两个人署名之外，还要选持有方式：共同共有、夫妻共有（tenancy by the entirety）或按份共有，效果不同。自住房常见选择是夫妻共有，但应结合家庭和遗产规划决定。
官方来源
- 765 ILCS 605/22.1（伊利诺伊州《公寓法》转售披露）
- 765 ILCS 1005/1c（夫妻共有 tenancy by the entirety）
- 芝加哥市财政局：不动产转让税
- Cook County 估价官办公室：房产税豁免
- FBI 网络犯罪投诉中心（IC3）
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本页为一般性介绍，不构成法律或税务意见。房地产交易受伊利诺伊州法律和各县市规定管辖，合同条款、税费和交割要求可能调整，个案结果取决于具体事实；签约前请咨询律师并以官方公布为准。本所就伊利诺伊州法律提供房地产交易服务。